土地の相続を徹底解説！手続きの流れや相続税、評価額の調べ方など

現金以外でよく相続財産となるのが土地などの不動産ではないでしょうか。しかし、土地は現金のように簡単に分割できるものではありません。相続人同士の関係性がこじれていたり、人数が多かったりすると、誰が相続するかなどを巡って相続トラブルにもなりかねません。また、相続人同士でまとまっても、実際の名義変更には相続登記の手続きや、相続税の申告なども必要になってきます。土地が相続に関わる場合、このように手続きが多岐に渡り、必要な知識も多くなります。
この記事では、こうした土地を相続する際の手続き全般を、実際の流れに沿って説明します。戸建て住宅や集合住宅を相続した場合の税金対策も合わせて紹介します。

土地を相続する手続きの流れ

まずは相続によって土地を相続する際の手続きの流れをおさえておきましょう。

step1：法定相続人を確定させる

民法に定められた相続する権利をもつ人を「法定相続人」といいます。被相続人（亡くなった人）が遺言を残していない場合、民法のルールに則って法定相続人を確定させます。法定相続人になれる人は、主に配偶者・子・親・兄弟姉妹です。その中でも優先順位があり、配偶者は必ず相続人になります。

誰が法定相続人にあたるのかについては、以下の記事も参考にご覧ください。

法定相続人って誰？確認の仕方や注意点、相続分についてわかりやすく解説

step2：遺言書の有無を確認する

被相続人が遺言書を残している場合、遺言書の内容を優先して遺産を分割します。遺言書は、全文を自分で書く「自筆証書遺言」、公証役場で作成する「公正証書遺言」、遺言の内容は秘密にしたまま遺言の存在を公証役場に証明してもらう「秘密証書遺言」の3種類があります。自宅で探してみて見当たらない場合は、公証役場で調べてもらいましょう。
遺言書がないときはstep③へ進みます。

step3：相続財産を調査する

遺産分割協議や相続税の申告のため、被相続人の財産となるもの（プラスの財産とマイナスの財産）をすべてリストアップできるよう、相続財産を調査します。財産の例としては、以下のようなものがあげられます。

プラスの財産

• 現金、預貯金
• 土地や建物などの不動産（不動産については、宅地以外にも原野や山林などを所有している場合があるため注意が必要）
• 株式や債券などの有価証券
• 未入金の債権（売掛金）
• 自動車、バイク、船舶
• 家具、電化製品
• 宝石類、美術品
• ゴルフ会員権
• 損害賠償請求権、慰謝料請求権など裁判上の地位
• 特許権、商標権、著作権などの知的財産権

マイナスの財産

• 借金
• 住宅ローン
• 自動車ローン
• 借金の保証人になっている場合の債務
• 未納の税金や医療費
• 未払い家賃
• 未払いの代金（買掛金）

step4：相続の意思（相続方法）を決定

相続人の確定と財産調査が終わったら、相続人は被相続人の権利・義務を
(1)　相続する（単純承認）
(2)　相続しない（相続放棄）
(3)　プラスの財産の範囲で債務を引き受ける（限定承認）
を決めます。何も選ばない場合は、自動的に(1)とみなされます。
被相続人の権利・義務を承認し、財産の一切を受け継ぐ(1)の場合はstep⑤へ進みます。

(2)相続放棄、(3)限定承認については下記の記事もご覧ください。

step5：遺産分割協議を行う

相続人全員が参加して、どの遺産を誰がどれだけ受け継ぐのかを話し合うことを「遺産分割協議」といいます。遺産分割協議で遺産分割の方法と割合を決定します。合意した内容をまとめた書類を「遺産分割協議書」といいます。土地は複数人で分けるのがなかなか難しい財産とはなりますが、持ち分を決めれば共有名義で所有することも可能です（未来を考えると、あまりおすすめはしません）。不動産の相続人が決まったら、相続登記（不動産の名義変更）を行います。

遺産分割協議について詳しくはこちらもご覧ください。

step6：相続登記を行う

売買や贈与、相続によって土地や建物の所有権を移転する際に行う登記を「所有権移転登記」といいます。いわゆる不動産の名義変更です。相続の場合は「相続登記」とも呼ばれ、登記の手続きは不動産の所在地を管轄する法務局で行います。

相続登記の手続きについては、以下の記事をご覧ください。

相続登記とは？手続きの流れや費用をわかりやすく解説

所有権移転登記に必要な書類は、法務局や管轄の役所など複数の機関から入手します。
主に必要な書類は以下の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の除附票
• 法定相続人の戸籍謄本
• 法定相続人の住民票または戸籍の附票
• 相続する不動産の固定資産税評価証明書
• 相続する不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)
• 法定相続人の印鑑証明書
• 遺産分割協議書

相続登記に必要な書類について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

【相続ケース別にみる】相続登記に必要な書類は？取得方法と主要書類について解説

どう分ける？土地の遺産分割4パターン

先に説明した遺産分割には、下記の4種類があります。

1. 現物分割
2. 換価分割
3. 代償分割
4. 共有分割

①【現物分割】土地をそのまま相続する

現物分割とは、遺産をそのまま相続する分け方です。土地Aは長男、土地Bは二男というような分け方もあれば、一つの土地を分筆して長男と二男で分けるという方法もあります。但し分筆する場合には分筆後の土地が通常の用途に供することができるよう注意が必要です。

②【換価分割】土地を現金化して均等に相続する

換価分割とは、土地を売却して得られた代金を複数の相続人で分割する方法です。適正価格で不動産を処理できるので、最も公平かつ相続人の間で不満が生じにくい方法です。
デメリットは、売却時に譲渡所得税がかかること、処分する時に費用がかかることです。また、土地に相続人が居住している場合は、売却後の住居をどうするかという問題が生じることがあります。

③【代償分割】土地など現物の財産を相続した人がほかの相続人へ金銭を支払う

代償分割とは、特定の相続人が土地をすべて相続し、ほかの相続人に金銭を支払うことで遺産分割をまとめる方法です。分割のしにくい土地でも現金で分割でき、また土地そのものを相続するより柔軟性があります。その一方で、支払いを行う者に相応の資金力が必要となります。

④【共有分割】複数の名義人で土地をそのまま所有する

共有分割とは、複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法です。公平性がある反面、分割方法が決まらない場合に問題を先送りする方法として選択されがちです。
あとになって不動産を売却する際に共有名義人全員の同意が必要となるため、トラブルになりやすい点がデメリットです。

土地の相続にかかる費用の種類

土地を相続する際には、さまざまな費用が発生します。大きく分けると以下の5つがあります。

1. 相続税
2. 登録免許税
3. 書類代
4. 司法書士への報酬
5. 固定資産税

①【相続税】遺産の全体にかかる

財産を所有していた人が亡くなり、相続人が受け継いだ財産が一定額以上の場合に「相続税」を支払う義務があります。相続税は、正味の遺産総額にかかります。
財産の調査・確定に手間がかかったり、遺産をどのように分けるか決まらなかったりする場合でも、期限（相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内）までに法定相続分で相続したものとして税額を納税します。

ただし、計算上は遺産総額にそのまま税率をかけるわけではありません。相続人の生活保障のために、一定の非課税枠（基礎控除）が設けられています。正味の遺産総額が基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません。基礎控除を超えた金額（課税遺産総額）にかかることになります。

相続税の基礎控除額は、以下の計算方法で計算します。

【基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数】

正味の遺産総額から基礎控除額を引いた「課税遺産総額」から、それぞれの相続税額を求める計算方法は次のとおりです。

1. 課税遺産総額を法定相続分で取得したと仮定して課税遺産総額を分けます。
2. 1に対してそれぞれ相続税率（下の速算表のとおり）を乗じて相続税額を計算します。
3. 2の相続税額を合計し、相続税額全体を算出します。
4. 3の相続税額全体を実際に取得した財産の取得割合に応じて相続税を負担します。

相続税の速算表

相続税の計算について、もっと詳しく知りたい場合は下記の記事もご覧ください。

②【登録免許税】土地の名義を変更する際にかかる

登録免許税は、土地の名義を変更する際にかかる税金です。土地・建物を相続する場合は両方にかかります。
計算方法は次の通りです。

【登録免許税額　＝　課税標準 × 税率0.4％】

課税標準となる価額（不動産の価格など）は固定資産評価証明書で確認します。

③【書類代】手続きに必要な書類にかかる

相続登記に必要な書類と費用を紹介します。

相続登記の手続きに必要な書類と費用の目安

④【司法書士への報酬】専門家に依頼した場合にかかる

所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼すれば、当然のことながら司法書士への報酬が発生します。不動産の価格または司法書士事務所によって報酬はまちまちですが、1件あたり5万円くらいまでが相場です。

⑤【固定資産税】不動産を所有している場合は年単位で発生する

固定資産税は不動産を所有している場合は、居住の有無にかかわらず固定資産税が課税されます。

固定資産税の税額の計算式は基本的に次のとおりです。

【固定資産税額　＝　課税標準 × 1.4％】

課税標準は固定資産税評価額を基に算出されます。固定資産税評価額は市町村がそれぞれに調査して定めている公的な不動産の価額です。国が毎年3月に公表する公示価格の70％程度が相場となっています。このほかに都市計画税がかかるケースもあります。

覚えておきたい！土地にかかる費用を減額できる制度5選

土地を相続したあとに土地にかかる費用を減額できる制度があります。次に5つの制度を紹介します。

1. 小規模住宅等の特例
2. 配偶者控除（配偶者の税額軽減）
3. おしどり贈与
4. 取得費加算の特例
5. 空き家特例

小規模宅地等の特例

被相続人が居住用や事業用として使っていた土地で、一定の条件を満たすものは「小規模宅地等の特例」が適用されます。特例が適用できると、評価額が最大80％まで減額されるので、節税効果は大きくなります。

次のような場合は適用できる可能性があります。

特定事業用宅地等：事業用の宅地

特定事業用宅地等とは、被相続人の事業の用に供されていた宅地で、
（1） 被相続人の事業の用に供されていた宅地
（2） 被相続人と生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地
のいずれかで、各々に一定の要件を満たすものをいいます。

特定居住用宅地等：居住用の宅地

特定居住用宅地等とは、被相続人が居住地として使っていた宅地で、
（1）被相続人の居住の用に供されていた宅地
（2）被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地
のいずれかで、各々に一定の要件を満たすものをいいます。

賃貸事業用宅地等：アパートなど

他人に居住用のアパートとして貸し、毎月家賃を受け取っている賃貸アパートが建っている土地は、小規模宅地等の特例では「貸付事業用宅地」として扱われます。貸付事業用宅地の場合、限度面積は200平方メートルまでで、最大50％の評価額減額を受けることができます。

適用には複雑な条件がありますので、下記の記事も併せてご確認ください。

配偶者の税額軽減（配偶者控除）

被相続人の配偶者の場合は、配偶者の税額軽減制度によって相続税が軽減されます。

配偶者が相続した遺産額が
（1）1億6000万円
（2）配偶者の法定相続分
のどちらか大きい金額まで相続税が課税されない制度です。

配偶者控除を受けられるのは、
（1）戸籍上の配偶者
（2）相続財産を意図的に隠していない
（3）相続税の申告書を提出する
（4）遺産分割が確定している
この4点を満たしている場合のみです。

おしどり贈与

「おしどり贈与」は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間の贈与に使える特例です。居住用不動産もしくはそれを取得するための金銭の贈与が行われた場合に、最高2000万円まで控除できます。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続により取得した土地や建物などを、一定期間内（3年以内）に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例です。

空き家特例

被相続人が住んでいた不動産を空き家のまま譲渡した場合、一定の要件に当てはまれば譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することができます。

相続する不動産3パターン別にポイントを解説

次に相続する不動産が、

1. 土地のみ
2. 戸建てのみ
3. 集合住宅のみ

の場合の方法と注意点をそれぞれ紹介します。

①土地のみを相続する場合のポイント

まず、土地のみを相続する場合のポイントを説明します。

土地のみを相続する場合はさまざまな分割方法が検討可能

土地のみを相続する場合、現物分割、換価分割、代償分割、共有分割の4つの方法すべてに可能性があります。

土地のみの相続では変更が困難

土地のみの相続の場合、売却すると買い戻すのは難しくなるので注意が必要です。

固定資産税を主眼に想定

居住の有無にかかわらず、固定資産税は発生し、毎年納付しなければなりません。土地のみを相続する場合、固定資産税を念頭に置いて行いましょう。

②戸建てを相続する場合のポイント

次に戸建てを相続する場合のポイントを説明します。

戸建てでは相続後の居住状況に着目して分割方法を選択する

戸建て物件の場合は、相続後にそこに居住する人がいるかどうかで分割方法の選択肢が異なります。居住する人がいる場合は居住する人がその戸建てを取得し、ほかの相続人は

①預貯金、有価証券などを取得する（現物分割）
②代償金の支払いを受ける（代償分割）

というような方法を取るのが自然でしょう。
空家となる場合は上記①②に加え、相続後の売却も考えられますので換価分割や共有分割も選択肢となります。

遺言書を作成してもらうのがベター

戸建ての場合、相続後も特定の相続人の居住用になることがありますので、遺言により生前に取得者を指定しておくのがよいでしょう。
なお、夫（もしくは妻）が亡くなったあとも、遺された配偶者が引き続き自宅に住み続けられる権利「配偶者居住権」が認められています。配偶者居住権を設定するには、原則、遺言書に配偶者居住権を設定する旨を記載するか、相続開始後に遺産分割協議で設定することになります。

空き家特例などの利用を検討

空き家で放置していると固定資産税が高くなるリスクが生じるので、空き家特例を利用することを検討しましょう。相続によって取得した空き家を、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3000万円を控除できます。

マイホーム譲渡時の控除については下記も併せてご覧ください。

③集合住宅を相続する場合のポイント

最後に集合住宅を相続する際のポイントを見ていきましょう。

集合住宅は相続後に貸付事業を継続するかどうかに着目して分割方法を選択する

集合住宅は貸付事業を継続していくか、貸付事業を廃業するかにより分割方法の選択肢が異なります。
貸付事業を継続する場合は事業を継続する人が集合住宅を取得し、他の相続人は

1. 預貯金、有価証券などを取得する（現物分割）
2. 代償金の支払いを受ける（代償分割）

といった方法を取るのがよいでしょう。
貸付事業を廃業する場合は相続後に売却も考えられますので、換価分割や共有分割も選択肢となります。

築年数の古い物件は売却も検討

築年数の古い物件を賃貸物件にする場合、借り手がつかない事態が想定できます。固定資産税に加え、修繕費がかかり、維持コストが大きくなるので、売却も検討に入れましょう。

兄弟姉妹の間で土地を相続する際に気をつけるべきこと3点

兄弟姉妹で土地を相続する際に、トラブルを避けるために気をつけたいことを紹介します。
お金の問題に加え、親への愛情や昔からの確執がからむため、少し対応を間違えただけで複雑化しやすいのが兄弟姉妹間での遺産分割です。リスクが高い場合は専門家に間に入ってもらうことも検討しましょう。

①親の判断力があるうちに話し合いをしておく

認知症を発症するなど、親の判断能力がなくなって慌てるケースが多くあります。そのため親の判断力が確かなうちに、兄弟姉妹の誰が土地や建物の相続をするのか、家族で話し合っておくのがよいでしょう。

②分け方を重要視しておく

相続税に焦点を当てすぎるとトラブルに陥ることもあるので、土地の分け方を重視することをおすすめします。

③共有による分割は選択肢から除外しておく

兄弟姉妹で土地を共有する方法は、あまりすすめられません。売却時に共有名義人全員の同意が必要となるなどデメリットが多く、トラブルの元凶になりかねないからです。

まとめ：土地の相続に関する知識を整理して納得のいく分割をしよう

遺産相続でも土地の相続は特に難しい分野です。人が住んでいるなどすぐには現金化できない場合もあるため、分割もしにくく、専門的な知識が必要になります。評価額が意外に高額になることもあるでしょう。
相続する人は、まず土地の相続の流れを理解し、できれば相続にかかる費用を整理しておきましょう。物件の種別によっても注意するポイントはことなります。相続税や金銭面のことだけを考えるのではなく、相続人全員が納得できる分割を目指しましょう。のちのち確執となりやすいのも土地の相続です。

場合によっては相続を放棄するといった選択肢も視野に入ってきます。信用できる専門家がいるのであれば、間に入ってもらうことも検討してはいかがでしょう。
土地の相続登記手続きの代行を依頼するときは、複数の司法書士事務所に問い合わせてみるとよいでしょう。相続専門の弁護士や税理士など専門家がコネクションをもっている場合もあります。