相続でお困りの方 無料相談のお申込み

資料請求

CLICK

無料資料請求
はこちら!

相続の知識

【令和最新版】相続の場合の3,000万円控除とは?控除の確定申告を解説

マイホームの売却時に使える強力な節税効果をもつ特例「3,000万円控除」。相続にも関わってくる重要な特例です。実家の空き家問題に悩んでいる人にも役に立つかもしれない制度なので、概要を確認しておきましょう。

3,000万円控除とは、不動産の譲渡所得に対する特例のこと

マイホームなどの不動産を売却したときに、当該物件の取得費や売却時の経費を引いても利益(譲渡所得)が出た場合、所得税がかかります。この税金は譲渡所得税といい、給与所得などへの税金とは別に計算されます。
3,000万円控除とは、住居用財産(不動産)の「譲渡所得」から3,000万円を控除する特例のことです。譲渡取得税は、譲渡所得に税率をかけて求められますが、3,000万円控除が適用される場合、この金額を譲渡所得から差し引いて計算することができます。

譲渡所得税の計算方法を解説

3,000万円控除について見ていく前に、譲渡所得税について確認しておきましょう。

まず譲渡所得は、譲渡によって得た収入から、かかったお金などを引きます。つまり、次のような式になります。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

3,000万円控除が適用された場合、この譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。式で表すと次のようになります。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

先ほど説明したとおり、譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて求めます。
ーーーーーーーーーーーーーー
譲渡所得税=譲渡所得×税率
ーーーーーーーーーーーーーー

なお、この税率については、不動産の所有期間によって変わります。
詳しくは以下の表のとおりです。

税率

区分 所得税 復興特別所得税 住民税
長期譲渡所得(5年超) 15% 0.315% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 0.63% 9%

表で示したそれぞれの税率の合計が、実際の税率です。つまり、長期所有の場合20.315%、短期所得の場合39.63%ということになります。

また、3,000万円控除が適用された場合、売った年の1月1日時点でマイホームの所有期間が10年を超えていると、税率も軽減されます。

区分 所得税 復興特別所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 0.21% 4%
6,000万円を超える部分 15% 0.315% 5%

これも同様に計算すると、6,000万円までの部分で14.21%、6,000万円超の部分で20.315%ということになります。

不動産の譲渡についてもっと詳しく知りたい方は「相続から不動産売却までにかかる税金は? 6種類の税金と節税に関する6つの特例を紹介」などをご覧ください。

居住用財産を相続した場合、以下の条件を満たせば3,000万円控除を受けられる

せっかくなら不動産の売却時に税金を抑えたいという人は多いと思います。どうすれば3,000万円控除が使えるのか確認していきましょう。
3,000万円控除は、「居住用財産の特別控除」と「空き家の特別控除」で必要な要件が異なります。前者の居住用住宅と認められれば居住用財産の3,000万円控除は比較的簡単に使うことができます。まずはこちらの要件から確認していきましょう。

居住用財産の要件

次の「いずれか一つ」でも満たせば、3,000万円控除を利用することができます。

  • 現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡の場合。
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)。
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合。
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)。

つまり、自宅でさえあれば利用できるということです。かなりゆるい条件であるということがわかると思います。
相続に関係する場面でいえば、被相続人が生前に売却すれば当然使えますし、被相続人と同居している相続人が、相続後に売却しても利用することができます。

ただし、この特例を受けるためだけに入居した家屋、建て替えや引っ越しのための仮住まい、別荘などは対象外ですのでご注意ください。

空き家を相続した場合、以下の4つ条件を満たせば3,000万円控除を受けられる

居住用財産であればわかりやすいですが、実際には遠方の親の自宅を死後に引き継ぐ、というようなケースも多いでしょう。相続した空き家についても、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」を受けることができます。
適用されるための要件は居住用住宅の場合と比べて厳しく利用しにくいかもしれませんが、この制度の背景には「古い空き家の増加をなんとかしたい」という国の思惑があります。空き家の増加は地域社会にも悪影響をおよぼしている面もありますので、節税のためだけではなく、そういた背景も知ったうえで利用していきましょう。

家屋に関する要件

まず、この3,000万円特別控除を利用するには、以下の家屋に対する要件を「全て」満たす必要があります。

  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

昭和56年5月31日が線引きになっていることに注目してください。この日は耐震基準が改訂された日で、これ以前に建築確認申請を行った建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。つまり、倒壊のリスクが高い建物ということになります。

また、マンションであればその時点で、いくら空き家であってもこの特別控除を利用することはできません。管理組合などが建物の修繕を行っている場合が多いこと、耐火建造物であることなどが理由でしょう。
この辺りからも、空き家問題への対策を意図した制度であることがわかります。逆に戸建てであれば相続後に家屋自体は取り壊して売却した場合でも、控除を利用することができます。

ただし、家屋を取り壊している場合は以下の要件が必要です。

  • 取り壊した家屋について相続の時からその取り壊しの時まで、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと。
  • 土地について相続の時からその譲渡の時まで、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと。

つまり、駐車場などとして貸していると控除が使えないということです。

被相続人が老人ホームに入居していた場合の要件

家屋の要件に「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること」というものがありました。ただし、被相続人が老人ホームに入所していた場合には、以下を満たせば3,000万円控除を利用することができます。

  • 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
  • 被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用・貸付の用または被相続人以外の居住の用に供されていないこと

適用される期限の要件

3,000万円控除を適用するためには、物件を売却した日が一定の期間内でなければいけません。
まず、この制度自体に期限があります。適用期限は、平成28年(2016年)4月1日から令和5年(2023年)12月31日までの間です。
加えて、相続が開始された日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあります。令和2年(2020)1月2日以降に相続が始まった場合、期間の延長がなければ令和5年12月31日までに売却すれば、控除を使うことができるわけです。

譲渡に関する要件

空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、不動産の譲渡にも要件があります。

要件は次のとおりです。

  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

家屋について「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」という要件がありました。つまり、何も手を入れていないと家屋の要件を満たす建物は、この譲渡の要件を満たせないということになります。
そのため、家屋を譲渡しようと思ったら、リフォームなどを行って新耐震基準を満たす必要があるのです。耐震リフォームには数百万円かかる場合が多く、仮にリフォームしたとしても、必ず売却できるとは限りません。多くの場合、割りに合わないのではないでしょうか。取り壊して土地を売却するのが現実的かもしれません。

3,000万円控除を受けるための確定申告で必要な書類を解説

3,000万円控除の特例を受けるためには、必要な書類をそろえて確定申告をする必要があります。居住用財産の特別控除と空き家の特別控除では必要な書類が異なりますので、以下からご確認ください。

居住用財産の特別控除に必要な書類

基本的には、確定申告に「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」を添えるだけで大丈夫です。

ただ、売買契約日前日の時点で住民票に記載されている住所と、マイホームの所在地が異なる場合には、売った本人が住んでいたことを明らかにするための書類が必要になります。戸籍の附票の写し、削除された戸籍の附票の写しなどを用意してください。

空き家の特別控除に必要な書類

相続した空き家の場合は、家屋を取り壊して売るかどうかで必要な書類が異なります。

家屋を売る場合

  • 「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕」
  • 「登記事項証明書」など(次の3つの事項が確認できるもの)
    ①売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続または遺贈により取得したこと。
    ②被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
    ③被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」の写し
  • 「売買契約書の写し」などで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

家屋を取り壊して売る場合

  • 「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕」
  • 「登記事項証明書」など(家屋を売る場合と同様の①〜③が確認できるもの)
  • 「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 「売買契約書の写し」などで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

それぞれの書類について、入手場所などは以下の表をご参照ください。

各書類の取得場所

必要な書類 入手場所または取得方法
譲渡所得の内訳書(確定申告付表兼計算明細書) 国税庁サイトよりダウンロードもしくは税務署
登記事項証明書 法務局窓口(郵送でも可)
被相続人居住用家屋等確認書 譲渡資産所在地の市町村長が発行
「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」の写し 国土交通省が指定した一般財団法人や住宅診断を行う業者
売買契約書の写し 売買契約の際に入手

おわりに:相続の際の税金に関して困ったら税理士に相談しよう

不動産の売却益が3,000万円を超えることはそれほど多くありません。3,000万円控除を適用できれば、多くの場合において譲渡所得税は必要なくなるはずです。空き家の場合、気軽に使えるものではありませんが、非常に魅力的な制度です。

単純に、住み替えなどでマイホームを売るのであればもちろん利用するでしょうが、相続が関わってくるようなケースでは相続前に譲渡するか、相続後に譲渡するか迷うことも多いと思います。たとえば、遠方に暮らす親が老人ホームに入所して実家で暮らす人がいなくなる場合など、かかるお金が変わってくる場合もあります。
基本的には相続税が発生しない場合には、生前に売却して所得税と住民税に対する節税効果を期待したほうが有利な場合があるようです。相続税が発生しそうであれば、不動産をもっていたほうが評価額が下がるので有利という場合があります。
もっとも、両親が暮らしていた実家を処分するとなると、お金の問題だけでは割り切れない状況も多いでしょう。

空き家の売却で控除を利用しようと思うと要件や必要書類が非常に複雑になります。手続きをいろいろがんばったけど節税効果がほとんどなかった、なんてことにならないように、不安な点は相続を得意とする税理士などに相談してはいかがでしょう。

相続税については「相続税の計算は誰でもできる!基本の式と手順を解説」も参考にしてみてください。

このQ&Aはお役に立ちましたか?

この記事を監修した⼈

陽⽥ 賢⼀

陽⽥ 賢⼀税理士法人レガシィ 代表社員税理士 パートナー

企業税務に対する⾃⼰研鑽のため税理⼠資格の勉強を始めたところ、いつの間にか税理⼠として働きたい気持ちを抑えられなくなり38歳でこの業界に⾶び込みました。そして今、相続を究めることを⽬標に残りの⼈⽣を全うしようと考えております。先⼈の⽣き⽅や思いを承継するお⼿伝いを誠⼼誠意努めさせていただくために・・

武田 利之(税理士)

武田 利之税理士法人レガシィ 社員税理士

相続はご他界された方の人生の総決算であると同時にご遺族様の今後の人生の大きな転機となります。ご遺族様の幸せを心から考えてお手伝いをすることを心掛けております。

<総監修  天野 隆税理士法人レガシィ 代表

<総監修  天野 隆>税理士法人レガシィ 代表

無料でさらに相談してみる