相続が始まって、遺産として引き継いだ土地の評価額が高額になると、それに応じた多額の相続税を納税しなければいけません。相続人が故人と同居していた場合、土地の評価額を大きく減額できる特例制度があります。
今回は、故人と同居していた際に利用できる「小規模宅地等の特例」について、適用されるのはどのような要件なのか、どれくらい減額されるのか、など詳しくご紹介します。

同居要件を満たせば相続税が軽減できる「小規模宅地等の特例」

同居していた親や配偶者が亡くなり、自宅などの土地を相続した場合に、相続税の負担が軽くなる制度が「小規模宅地等の特例」です。この特例について、制度ができた背景や、適用されるとしたらどれくらい減額されるか、また、適用となるための具体的な要件について解説します。

そもそも「小規模宅地等の特例」とは

被相続人が住んでいた家の土地や、店舗などの事業を行っていた土地、賃貸経営で他人に貸していたアパートなどの土地を相続した場合、その土地の評価額が最大で80％も減額される制度が、小規模宅地等の特例です。相続税は「累進課税（課税対象の財産が高ければ高いほど税率が上がっていく制度）」の方式をとっているため、土地の評価額が下がれば、結果的に相続税の減額にもつながります。ただし、どんな場合でも適用されるわけではなく、これから見ていく一定の要件を満たす必要があります。

小規模宅地等の特例ができた理由

この特例ができた背景として、以前は、配偶者などの相続人が、相続した自宅の土地に対して発生する相続税の支払いに困窮し、自宅を手放すケースが発生していたという状況があります。
この特例ができる前は、土地を相続した際に、その土地の評価額を減額できる制度がなかったため、現金など他に受け継いだ資産がなく、ただ自宅だけを相続した相続人の場合、高額な相続税を納税できない場合がありました。
家族が亡くなって悲しんでいるところに、引き継いだ土地の相続税を払えずに住む場所や事業を行う土地を失ってしまうという、酷な状況をなくすためにこの制度ができたのです。

小規模宅地等の特例が適用される宅地3種類

小規模宅地等の特例が適用できる土地には、3つの種類があります。

1. 特定居住用宅地等：住宅で使っている土地
2. 特定事業用宅地：事業をしていた土地
3. 貸付事業用宅地等：貸している土地

その土地の使用目的別に減額される要件が決まっています。減額対象になる土地の面積には限度があり、減額の割合が決められていますので、以下で解説します。

１．特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）

住宅で使っている土地の場合は、故人が住んでいた家の敷地のうち、330㎡までを限度として、最大で80％まで減額されます。土地の種類は、一軒家が建っている土地だけでなく、購入したマンションの敷地の土地や、二世帯住宅の敷地の土地も対象となりますが、いずれも個人名義であることが要件となっています。
もし相続人が複数いた場合は、相続人間で協議の上、合計330㎡までが減額の対象となります。
ただし、相続人ごとに特例を使える要件を満たしている必要があります。

２．特定事業用宅地（事業をしていた土地）

故人が行っていた事業用の土地は、400㎡までを限度として、最大80％減額されます。例えば、個人経営の美容室やカフェなど、自分のお店を出していた場合などがこれに該当します。
これと同じような区分で「特定同族会社事業用宅地等」というものもあります。故人が同族会社を経営していた場合に、その会社の事業として使用されていた土地のことで、同じく400㎡までを限度として、最大80％減額されます。

３．貸付事業用宅地等（貸している土地）

故人が賃貸経営や貸駐車場を運営していた場合、人に貸しているアパートなどの土地の200㎡までが50％減額されます。ただし注意点として、親族や身内などに相場よりも安い価格で賃貸している場合は、特例が適用されないケースがあります。また、マンションやアパートの場合、空室があることで特例が認められず、税務署と争うことになるケースがあります。
もし相続発生時に空室があっても、すぐに募集をかけて満室にできた場合は適用できますので、被相続人がアパート経営などをしていた場合は、空室状況をチェックして、部屋が埋まるように工夫するとよいでしょう。

小規模宅地等の特例における具体的な計算例については、下記の記事もご覧ください。

小規模宅地等の特例における「同居」とは

特例を受けることができる土地の種類は3つあることをご紹介しましたが、「同居」が関係してくるのは前述した「1. 特定居住用宅地等」についてです。では「同居」とは具体的にどのような状況を指すのか、定義と要件を解説していきます。

「同居」の定義

特例が適用される「同居」の定義とは、「被相続人が亡くなるまで同じ家に住み、一緒に日常生活を送ること」です。対象の土地が「特定居住用宅地等」に該当することを前提条件として、取得者・居住に要件があります。

特例を適用するときの要件

取得者に関する特例の適用要件は、「同居の親族であり、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までずっと自宅を所有し、住んでいること」です。
ここでいう親族とは「配偶者及び6親等以内の血族、3親等以内の姻族」です。例えば被相続人のいとこは4親等の血族、配偶者の甥・姪などは3親等の姻族にあたりますので、かなり広範囲の方が親族として認められています。

被相続人の配偶者は、無条件で特例の対象になります。同居の要件もありませんので、一緒に住んでいなくても特例が適用されます。配偶者以外の被相続人の同居親族や、被相続人と生計をともにしていた親族が、土地を相続してそのままその家に住み続ける場合も、特例の対象となります。
ちなみに一緒に住んでいる期間に条件があるのかというと、居住用宅地の場合は特に定められていません。「特定事業用宅地」と「貸付事業用宅地」については、相続開始の3年以内に始めた事業については特例が認められないことになっています。

ただ、被相続人と一緒に住んでいない親族（非同居親族）でも、じつはこの小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。こちらは詳細を後述しますが、俗に「家なき子特例」と言われるものです。

このケースは同居と認められる？パターン別に判定

特例の適用条件が亡くなった方と一緒に住んでいたことなら、特に迷うことはないのでは、と思うかもしれませんが、実際はさまざまなケースが存在します。同居と認められるかどうかは、日常生活の状況や入居目的、家の設備や構造、対象の家の他に生活拠点となる家を持っているかどうかなどで判断されます。
税務署に同居とみなされるのは具体的にはどのようなケースなのか解説していきます。

単身赴任の場合は「認められる」

被相続人と相続人一家が同居していて、相続人が単身赴任している場合は、家族を自宅に残していることや、単身赴任の期間が終われば自宅に戻ることが見込まれることから、同居として認められます。

被相続人が老人ホームに入居していた場合は「条件つきで認められる」

同居していた被相続人に介護が必要になるなどして老人ホームに入居し、そのままそこで亡くなった場合、相続人がそのままその家に住み続けるのであれば、同居として認められます。被相続人については「要介護もしくは要支援認定」を受けていることが条件となります。健康な状態で老人ホームに入居していた場合は適用外となります。

• もともと一緒に住んでおらず、被相続人が老人ホームに入居した後、被相続人が住んでいた家に相続人が住み始めた場合
• 老人ホームに入所したため使わなくなった自宅を賃貸に出すなどして利用した場合
  なども、要件として認められませんので注意が必要です。

区分登記された二世帯住宅の場合は「認められない」

二世帯住宅の登記の種類には、単独登記、共有登記、区分登記があります。単独登記は親もしくは子のどちらか一人だけの登記、共有登記は親と子が共同で登記する形になります。
区分登記は、分譲マンションをイメージしてもらうと分かりやすいのですが、複数ある部屋のうち1部屋だけを所有する形の登記方法です。二世帯住宅の場合の区分登記は、例えば自宅を1階と2階に分けて、1階部分を親が、2階部分を子供がそれぞれで登記することです。
単独登記と共有登記は、建物を1つの住宅としてみなすのに対して、区分登記は2つの住宅とみなされます。
たとえ同じ家で暮らしていたとしても、二世帯住宅を親子で区分登記している場合には、同居として認められません。

一時的な同居の場合は「認められない」

被相続人の介護のために、定期的に家に通っていた場合や、週末だけ泊まっていた場合など、一時的な同居の場合は、同居として認められません。生活の拠点が、亡くなった方の自宅の他にあるとみなされるためです。

住民票のみを移した場合は「認められない」

住民票を被相続人の自宅に移しただけでは、同居と認められません。あくまでも生活拠点が同じ家だったかどうかで判断されます。相続税対策として特例を受けたいがために、実際に同居していないのに住民票を移しても、あまり意味がありません。税務署は日常生活の実態を詳しく調査して判定します。

同居をしていない親族でも「認められることがある」

同居していない親族でも、ある要件を満たすことで、小規模宅地の特例が認められる場合があります。これは「家なき子特例」といい、配偶者がすでに亡くなって一人暮らしをしていた被相続人の自宅を、賃貸マンションで別居している子供が相続する場合などが該当します。

主な要件は以下の通りです。

①被相続人に配偶者や同居の相続人がいない
②相続開始前3年以内に、相続人が持ち家に住んでいない
③相続人が相続開始時に住んでいる家を、過去に所有したことがない
④相続した土地を、相続開始時点から相続税の申告期限（10か月後）まで所有している

この特例は、相続税によって実家を手放すことになる「家なき子」をなくすために作られた制度です。特例で適用される土地面積の限度は330㎡、減額率は80％となります。
適用できれば節税になりますが、要件が複雑で該当するかどうかの判断が難しいため、迷ったら税理士などの専門家に相談しましょう。

家なき子特例の詳細については、こちらもご覧ください。

おわりに：同居の要件は様々あるので、自分が該当するかどうかチェックしよう

同居することで相続税が減額される、小規模宅地等の特例について解説しました。特例ができた背景や、特例を適用できる土地の種類、同居の定義について具体的にご紹介しました。
要件を満たせば土地の評価額が最大80％も減額になるため、同居の親族が亡くなられて土地を相続する場合には、特例が使えるかどうかを確認するようにしましょう。
ただし、同居として認められるかどうかはケースバイケースです。ご自身で判断するのが難しい場合もあります。
小規模宅地等の特例に関する相続税の申告で迷ったら、税理士へ相談するのがおすすめです。相続税は申告の内容によって金額が大きく変わってくることがあるため、相続の専門知識や実績のある税理士なら、安心して相談できます。

相続専門の税理士法人レガシィでは、今回ご紹介した土地評価に関する特例などを駆使した評価減を得意としています。「あまり預貯金がないが、土地が大きく相続税の支払いに苦労しそう…」など、相続税の土地評価にお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。