相続登記が義務付けられるものの、その詳しい内容についてなかなか理解できず、頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。この記事では、相続登記の義務化に至った経緯から、法改正後の変更点、手続きを行わない際に起こり得るリスクを解説するとともに、手続きの流れやかかる費用について解説します。

まず相続登記とは

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から不動産を相続した際に必要となる不動産の名義変更です。土地・建物の所有者は法務省の登記簿で管理されるため、手続きは法務局で行います。不動産を相続した際に相続登記が正しく行われていなければ、第三者に対して土地・建物の所有権は主張できません。
登記簿の情報は、不動産の売却や利活用、担保に入れる際に必要となるものです。不動産を含む相続が発生する際、将来的なトラブルを回避するためにも、非常に重要なものとされてきたのが相続登記なのです。

今まではこの相続登記をいつまでに対応しなければならないか等については法的なルールがありませんでした。しかし、今回この相続登記に具体的な期限が定められ、行わなかった者に対してはペナルティを加えるという「相続登記の義務化」が決定したのです。

相続登記については、以下の記事も参考にしてください。

なぜ相続登記が義務化されるのか？

相続登記が行われないまま所有者が特定できない空き家や空き地が増えてしまうと、適切に処分できず、不動産の取引をはじめ都市開発の妨げにもなります。この所有者不明土地が近年社会問題となっており、事態の解消に向けて不動産の所有者を明確にする相続登記の義務化が決定されました。

国土交通省が2016年にまとめた資料によると、不動産登記簿において所有者の所在が確認できない土地の割合は20.1%に及ぶと報告されています。この20%の内訳として、相続が理由となって所有権移転の未登記とされている土地は、およそ67%にも及びます。

一般財団法人国土計画協会による所有者不明土地問題研究会の調査結果によれば、所有者不明土地は年々増加しており、2040年には720万ヘクタールを超えると予測されているようです。これは北海道本土の土地面積90%に匹敵する広さであり、対策をしないままでは、約6兆円もの大きな経済損失を招くと懸念されています。所有者不明土地を国や自治体が有効活用するには、所有者の捜索から相続人すべてに対しての連絡、合意を得るまでに多くの時間とコストを必要とします。

所有者不明土地が増えてしまう理由のひとつに、所有者側が相続登記を行わないデメリットをさほど感じないという点もありました。複雑な相続登記の手続きを所有者自身が行うのは容易なことではありません。さらに、相続登記により不動産を所有すると固定資産税の支払いが生じます。課税を避けるために登記しないといった理由も考えられるため、問題解消の実現を目指して、相続登記の義務化に踏み切ったものと考えられます。

相続登記の義務化はいつから？

相続登記がいつから義務化されるのかと不安に感じている方も多いでしょう。
相続登記の義務化が開始されるのは、【2024年4月1日】からとなっています。不動産登記法改正後は、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはなりません。なお、被相続人の不動産所有を認知していない期間は、この3年には含まれないものとされています。

複数の相続人が存在するケースでは、もっとも遅く相続の発生を知った相続人の認知した日から3年以内と計算されます。つまり、遺産分割協議によって不動産の所有権を取得した際には、遺産分割された日から3年以内に相続登記を済ませなければならないということです。

相続登記が義務化されるとどうなる？

では相続登記の義務化により、定められた期間内に登記しなかったり、氏名・住所などの変更手続きを行わなかったりした場合、具体的にどのような罰則が適用されるのでしょうか。

相続登記の義務化における罰則

相続により取得した不動産を正当な理由なしに3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を求められる可能性があります。また本改正では一緒に「住所変更登記の義務化」も行われます。不動産の所有者に氏名・住所の変更がある際にも、2年以内に変更手続きを済ませておかないと、5万円以下の過料が請求される可能性があります。

いつの相続から適用される？法改正前はどうなるのか

相続登記の義務化が施行される以前に相続した不動産においても、相続登記を完了させていない場合、改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。法改正以前に所有者となっていたものの、改正法が施行されてから相続すると認知した場合では、認知した日から3年以内に相続登記を行う必要があります。氏名・住所などの変更手続きに関しても、改正法の施行日から2年以内に行わなければなりません。

【最新】相続登記の新たなお助け制度「相続人申告登記」

不動産の遺産分割協議は難航するケースも珍しくないため、定められた期間内に登記できない可能性も考えられます。話し合いが行われている間でも、法定相続分に基づいて登記の手続き自体を行うことは可能です。しかし、相続登記の手続きに必要な資料は多く、慣れていない方にとっては非常に複雑で時間と労力を要するものです。正式な相続人が決まった際には改めて登記をする必要があるため、二度手間となってしまいかねません。
遺産分割協議が長引く際には、改正法で新設される「相続人申告登記」という制度を活用するとよいでしょう。

制度の概要

相続人申告登記とは、相続人が登記申請義務をより簡単に履行してもらえるようにするために設けられた新しい制度です。「①所有権の登記名義人に相続が発生したこと」と「②自身がその相続人であること」の申し出を行い、登記官が登記簿に記載を行います。こちらを暫定的に行っておくことで、新設される相続登記の義務を履行したとみなし、期限内に相続登記していない場合の罰則を免れることができます。

もともと相続登記の義務化は「所有者不明土地問題」の解決の一端を担う策として導入されました。相続で取得した土地の名義を代々変更せずにいると、持ち主が分からない土地が増えてしまい、土地の活用が上手く進まないという問題が生じます。しかしこの相続人申告登記によって、土地所有者の相続人を明確な状態にしておくことで、土地活用のリスクを減らすことができるため、国にとってもメリットがある制度となっています。

利用するメリット

相続人申告登記には、以下のようなメリットがあります。

①期限以内に利用すれば、相続登記の義務を履行したとみなされる
②相続人が複数人いても単独で申請できる
③申請する相続人が亡くなった所有者の相続人であることが分かる書類（戸籍謄本）のみで申請できる

まず前述したように、相続人のなかで誰が所有するのかまで決めなくても、誰かが該当不動産の相続人であることを証明できれば、登記義務を履行したとされます。また相続登記申請時は相続人全員の承認が必要ですが、相続人申告登記は単独で申請することができます。申請時の書類が少なくて済むこともメリットの1つです。

注意点

ただし相続人申告登記はあくまでも相続人が誰かを証明するだけの制度であり、不動産の名義人を証明する登記ができるわけではありません。このまま放置しておくと、後述する「登記しない場合のリスク」が発生する可能性があります。最終的な登記は改めて行うようにしましょう。

不要な土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」

「土地を相続したが、結局使えないから登記をせず放置している」という方が多いことも事実です。そのような方へは、新たに成立した「相続土地国庫帰属法」により、不要な土地を国に返すことも可能です。
ただし、無条件で土地の相続が放棄できるわけではありません。土地審査の手数料や管理コストを基に計算された10年分の費用を負担金として支払う必要があり、放棄の認められない土地もあるため、事前によく調べておいたほうがよいでしょう。

国庫に帰属できる土地には条件があり、建物が建っている土地・土壌汚染のある土地・担保権の設定された土地・他人が通る通路として使用されている土地・権利争いのある土地は、申請できないものと定められています。なお、相続土地国庫帰属法に関しては、相続登記の義務化に先行して2023年4月27日から開始される見込みです。

出典：法務省ホームページ『所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し』

相続登記をしない場合に起こるリスク

権利関係が複雑になる可能性がある

遺産分割協議が行われず、相続登記をしないまま相続人のうちの誰かが亡くなると、次の遺産相続が開始されてしまいます。また、法定相続人がすでに亡くなっている場合には、代襲相続が発生します。このように、相続人の数が増えると権利関係は複雑化するでしょう。相続人間で面識がない場合や、連絡先が分からないような状態では、遺産分割協議を行うことさえ困難です。

なお過去の相続当時において分割協議書や印鑑証明書が整っていて相続登記手続きだけをしていないようなケースでは、当時のその書類は現時点でも有効なため、再び遺産分割協議をする必要は無く、その書類を使用して相続登記が可能です。

不動産を売却できない

相続登記のされていない所有者不明土地や不動産の名義が被相続人のままの場合、担保にしてローンを組むことや売却することはできません。売却を考えている場合は必ず相続登記を行う必要があります。
ちなみに複数の相続人が存在する場合、遺産分割協議が成立しないままでは土地・建物の名義変更は行えません。遺産分割協議が成立し、相続登記が完了するまでの期間、法的に相続した土地・建物は全ての法定相続人で共有するものとなり、個人の勝手な判断による売却は認められませんので注意しましょう。ただし、遺言や遺産分割協議において、相続人の誰かひとりが土地・建物を相続すると決定していても、他の相続人が法定相続分を先に相続登記してしまえば、持ち分である不動産の売却は可能となります。

不動産が差し押さえられる可能性も

借金を滞納している相続人がいた場合には、不動産が差し押さえられる可能性もあります。債権者は「代位登記」という手続きにより、債務者が相続した持ち分を差し押さえることができるのです。そのような事態を回避するには、差し押さえられる前に全ての相続人が相続登記もしくは相続放棄の手続きを済ませておく必要があります。

相続登記が正しく行われていない土地は、金融機関や売却先となる不動産およびハウスメーカーの信頼を得ることも困難です。登記簿で不動産の所有者が確認できなければ、取引は成立しないでしょう。たとえ遺言書で土地の相続に関する記載があっても、登記されていない土地は無効となってしまうケースもあります。

これらのリスクを回避するために、できるだけ速やかに相続登記を済ませるようにしましょう。

相続登記の手続き方法

申請手続きは、相続する土地を管轄している法務局で行います。大まかな流れとしては、以下の通りです。

1. 相続する不動産を確認する
2. 遺言または遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
3. 相続登記に必要な書類を収集、作成する
4. 管轄の法務局へ申請する

登記の申請については、登記事項証明書に必要事項を記入したうえで登録免許税分の収入印紙を貼り付け、必要書類と併せて法務局の窓口もしくは郵送で提出したのち、登記の完了を確認すれば終了です。なお、遺産分割による登記と遺言書がある場合の登記では、必要な添付書類に違いがあります。

必要書類の詳細は、以下の記事を参考にしてください。

窓口または郵送いずれかの方法で完了書類を受け取り、内容を確認したら登記事項証明書を発行してもらい、名義が正しく変更されているか確認します。完了時に受け取る「登記識別情報通知書」は、不動産権利証と呼ばれる重要な書類なので大切に保管しておいてください。なお、マイナンバーカードがあればオンライン申請も可能です。

相続登記は専門家じゃなくてもできる？

相続人が1人もしくは配偶者と子どもだけといったシンプルなケースや、平日に役所へ出向く時間がとりやすいようならば、自分で相続登記の申請手続きを進めることもできるでしょう。しかし、土地・建物の権利関係が複雑になっていたり、急いで不動産を売却したかったりするのであれば、専門家のサポートがあったほうが安心です。

ご自身でもできるかどうかの目安については下記の記事を参考までにご覧ください。

相続登記にかかる費用は？

相続登記にかかる費用は、「①登録免許税」と「②必要書類の取得費用」です。
登録免許税の金額は、不動産の固定資産評価額の0.4%となり、税金を納めるための収入印紙は法務局または郵便局で購入できます。

申請書に添付する戸籍謄本、登記事項証明書、印鑑登録証明書、住民票などそれぞれの取得にも費用がかかります。
戸籍謄本は1通あたり500〜700円ほど、登記事項証明書は1物件あたり600円、印鑑登録証明書は500円ほどかかるため、総額で2〜3万円ほどとなるケースが多いでしょう。

司法書士に相続登記を依頼する際にはさらに手数料の支払いが生じます。一般的な相場は3〜10万円程度となっているので、自力で手続きを行う時間と労力などを考慮すると、司法書士へ依頼したほうがスムーズに相続登記が完了するでしょう。

おわりに：義務化後の相続登記は期限内に必ず終わらせよう

相続登記の義務化に伴い、登記せずに放置した場合には罰則適用の可能性もあることから、適切な対応が求められます。所有者不明土地を減らし、より土地を有効に活用していくには、常に所有者が明確になっていなければなりません。

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