不動産（土地家屋）の相続税評価額とは？種類や計算方法

不動産を相続した場合は、相続税を申告する際に、相続財産の評価額を納税者が計算する必要があります。この記事では相続税の申告に必要な不動産の相続税評価額についての概要と計算方式の種類、計算方法の他、不動産の相続時に注意したい具体的なポイントを解説していきます。

不動産の相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに基準となる財産価値の評価額です。たとえば現金1億円であれば、その価値は1億円になるというのは分かりやすいと思いますが、相続税の対象となる相続財産には不動産や有価証券など、様々な種類の財産が含まれます。その形の違う財産を一定の基準（価値）で評価できるように定められたものが「相続税評価額」です。

相続税評価額については、以下の記事もご覧ください。

また相続税・贈与税は、不動産の固定資産税のように役所から「いくら支払ってください」と通知が来るものではなく、納税者が自分で計算・申告しなければなりません。不動産の財産評価額は、財産の種類に応じて国税庁が定めた評価方法に従って、自ら（もしくはその代理人）が計算しなければなりません。

不動産の相続税評価額を計算するには、大きく「土地」と「建物」を分けて計算する必要があります。土地部分の評価額の計算には「路線価方式」と「倍率方式」が用いられます。建物部分は主に「固定資産税評価額」と同等になりますが、建物の状況により多少の調整が必要です。
それぞれの評価方法について解説していきます。

路線価方式とは

路線価方式は、相続税の評価対象の土地に面する道路（路線）に付与された価格を基準に評価する方法です。路線価とは、道路（路線）に面した標準的な宅地1㎡単位の価額のことで、千円単位で表示されます。宅地の価額がおよそ同一と認められる一帯の宅地が面した道路ごとに、毎年7月に更新され、国税庁が公表しています。路線価は、国税庁の路線価図と倍率表で確認が可能です。

路線価は、一般的に地価公示価格の8割水準で設定されています。
路線価方式の計算方法は次の通りです。

【相続税評価額（路線価方式）＝ 路線価 × 補正率 × 土地面積 】

補正率は宅地の形状などに応じて奥行価格や不整形地など各種補正率が決められ、国税庁のホームページで確認できます。

参考：国税庁『財産評価基準書路線価図・評価倍率表』

例えば、路線価50万円の宅地の補正率が0.9、面積が100㎡だとすると、評価額は【50万円×0.9×100＝4,500万円】となります。

路線価についての詳細は、以下の記事もご覧ください。

倍率方式とは

倍率方式は家の前に道路がない農村地や、路線価が設定されていない市街化調整区域など、主に郊外の土地を想定した場合の相続税評価方式です。路線価が定められていないため、宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。倍率方式の計算方法は次の通りです。

【相続税評価額（倍率方式）＝ 固定資産税評価額 × 倍率 】

倍率は同じく国税庁が公表している路線価図・倍率表で確認できます。例えば、固定資産税評価額が2,000万円の宅地で、対象地域の倍率が1.1の場合は、相続税評価額は2,200万円となります。路線価図・倍率表の「固定資産税評価額に準ずる倍率等」欄に数字が記載されていれば、倍率方式を採用します。

倍率方式についての詳細は、以下の記事もご覧ください。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、市区町村が定めています。固定資産税や都市計画税の課税基準となり、不動産取得税や登録免許税にも使用されます。
固定資産評価基準は基本的に全国一律で、地域ごとの区分はありませんが、地域の実情に応じて自治体が補正するケースも認められています。納税者が自ら計算する必要はありません。

相続した資産の固定資産税評価額を知るには、家や土地を管轄する市区町村の窓口に出向いて、固定資産税台帳を閲覧すれば確認できます。または、毎年4月から6月の間に送付される固定資産税の納税通知書（課税明細書）の「価格」という欄で確認可能です。他には固定資産評価証明書か土地家屋の名寄帳の交付申請を行って入手することもできます。

固定資産税評価額は原則、3年に1回見直しされます。直近では令和3年度に実施されており、次は3年後の令和6年が評価替えの年となります。

土地の相続税評価額の計算方法

土地を評価する基準は宅地や田畑、山林など相続時点の土地の状況から判断して、相続税評価額を計算します。宅地の相続税評価額は、通常、前述した以下の2つの方式で計算します。

①路線価方式（市街の宅地など）：路線価 × 補正率 × 土地面積
②倍率方式（郊外の宅地など）：固定資産税評価額 × 地域ごとの倍率

宅地は制限がなく、自由に利用できる自用地であることが基本です。同じ自用地でも、土地と家の権利関係などによって相続税評価の計算方法が異なります。貸宅地や借地権、借貸家建付地など特殊なケースの計算方法について解説します。

貸している土地（貸宅地）の場合

他人に貸している土地に、他人が建物を建てている場合は、貸宅地として相続税評価を計算します。貸宅地の条件は、有償で貸している賃貸借であることと、他人名義の建物の敷地である必要があります。無償または固定資産税評価額以下で貸している場合は、使用貸借となるため、該当しません。また、敷地に建物がない場合は宅地に該当しないため、貸宅地とはなりません。貸宅地は土地の所有者が自由に利用できないため、相続しても土地の評価額は下がります。借地権の取引がよく行われている地域の場合、評価額の計算方法は以下の通りです。

【 貸宅地の相続税評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1－借地権割合）】

借地権割合は前述した通り、国税庁が公表している路線価図・倍率表にA～Gまでのアルファベットで記載されており、それぞれ90％～30%の範囲で定められています。借地権の取引があまりない地域では、借地権割合の欄が空欄のケースがあります。その場合、借地権割合は一律20％となり、自用地評価額は80％で評価します。

借りている土地（借地権）の場合

地主など他人から土地を借り、家を建てて住んだりした場合は、土地の借地権を相続したものとして、相続税評価額を計算します。ただし、無償で土地を借りている場合は対象外です。借地権は目的や契約期間によって以下の5種類に分かれます。

• 普通借地権
• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 一時使用目的の借地権

このうち、普通借地権は居住用や事業用の建物を所有する場合の一般的な権利です。契約更新が可能で、書面がなくても契約できます。普通借地権の相続税評価額の計算式は以下の通りです。

【普通借地権の相続税評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合 】

他の借地権は「定期借地権等」、「一時使用目的の借地権」の2つに分けられ、それぞれ相続税評価額の計算方法が異なるため、注意してください。

賃貸目的の建物を建てた土地（貸家建付地）の場合

自己所有の土地に賃貸目的の建物を建て、第三者に貸している土地は、貸家建付地として相続税評価額を計算します。マンションやアパート、貸家などが代表例です。貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下になります。

【貸家建付地の相続税評価額 ＝（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ）× 自用地評価額 】

貸家建付地は土地と建物の所有者は同じですが、建物に借りている人が住んでいるため、土地の利用に制限があります。そのため、通常の自用地より評価額が下がります。借家権割合は全国一律で30％です。

家屋の相続税評価額の計算方法

家屋の相続税評価額は土地と別々に計算します。自分で使用している自用家屋の場合の計算式は以下の通りです。

【家屋の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0 】

つまり、家屋の相続税評価額は基本的に固定資産税評価額と同じ金額になります。自用家屋であれば、戸建てではなく、マンションやアパートの場合でも、計算式に違いはありません。固定資産評価額は前述した通り、毎年、市町村から届く固定資産税課税明細書の「価格」欄で確認できます。なお区分所有のマンションの一室などは「課税標準」欄などで確認できます。
ここからは自用家屋以外の貸家やマンション、アパートの場合の計算方法について解説します。

他人に貸している家屋（貸家）の場合

他人に貸している家屋は借りている人に借家権があるため、自用家屋とは別の計算方法になります。戸建て貸家の場合の計算式は以下の通りです。

【貸家の相続税評価額 ＝（1－借家権割合）× 固定資産税評価額 】

借家権の割合は全国一律30％で、家屋の評価額から差し引くことが可能です。
例えば固定資産評価額が2,000万円の家屋を貸していたとします。借家権割合は30％のため、相続税評価額は2,000万円の3割を引いた1,400万円となります。

アパートやマンションの場合

戸建て貸家以外の賃貸アパートやマンションの相続税評価額の計算式は以下の通りです。

【賃貸マンションの相続税評価額＝（1－借家権割合 × 賃貸割合 ）× 固定資産税評価額 】

賃貸割合は貸している部分の床面積の割合で、床面積が広いほど評価額は低くなります。例えば、建物部分の固定資産税評価額は2億円、部屋の床面積合計が400㎡、貸している部屋の床面積合計が200㎡とすると、賃貸割合は50％です。借家権割合は貸家と同じく30％のため、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額は2億円×（1－0.3×0.5）＝1億7,000万円となります。
空室がなければ賃貸割合は100％となり、計算式は2億円×（1－0.3×1）＝1億4,000万円です。

不動産の相続時に注意したいポイント

相続人が2人以上で1人が相続した不動産に住み続け、もう1人は資金で受け取りたい場合は、代償分割という方法があります。不動産を分け合う遺産分割のひとつの方法です。不動産を売却し、公平に分けるには相応の時間がかかるため、相続人の1人が引き続き住む場合、代償分割を選ぶことが多くなります。ただし、不動産価値の計算を「時価」または「相続税評価額」のどちらにするかで受け取る金額が異なります。

▼時価の例：5000万円の不動産を相続人2人で分割した場合
5000万円÷2＝2,500万円/人

▼相続税評価額の例：時価の8割程度
5000万円×0.8=4,000万円
4,000万円÷2＝2,000万円/人

一般的な「相続税評価額」は「時価」の8割ほどになるため、「時価」の方が高いです。そのため、資金を受け取る方は「時価」が良いですが、住み続ける方は相手に渡す金銭・資産が増えるため、「相続税評価額」を選択したがります。

おわりに：不動産の相続税評価額の計算は専門家にお任せするのがおすすめ

不動産の相続税評価額にはいくつかの計算方式があり、土地と家屋は別々に計算します。貸宅地や借地権がある土地、貸家や賃貸アパートなどは計算方法が特殊です。遺産分割協議では、不動産価値を「時価」または「相続税評価額」のどちらにするかで受け取る金額が変わるため、注意しなければなりません。

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