相続の知識

生産緑地とは?メリットや指定解除の条件、2022年問題を解説

2022年問題で取り上げられた「生産緑地」は、税負担の軽減や納税の猶予などがメリットとして挙げられます。しかし、場合によっては打ち切りもあり、高額な納税を迫られるおそれもあるので注意が必要です。この記事では生産緑地の概要、指定解除の条件、2022年問題等について解説します。

生産緑地とは

生産緑地とは、良好な都市環境の形成を図ることを目的として、計画的に保全するために指定された市街化区域内の農地のことです。市街化区域とはすでに市街地化しているか、約10年以内に市街地化が計画されている地域を指します。
生産緑地地区の指定を受けると、30年間生産緑地を農地として管理や維持する必要があるなど、さまざまな義務が発生する一方、税負担面においては優遇される農地でもあります。

【参考】国土交通省『生産緑地制度』

市街化区域については、詳しくは下記の記事もご覧ください。

生産緑地制度ができた背景

高度経済成長期に都市部への人口流入と都市化が進み、緑地が激減しました。都市化と人口増加でヒートアイランド現象や大気汚染などで住環境が悪化します。緑地が失われて地盤の保持が困難になり、土地が持つ保水機能も減少したことで災害が多発しました。対策として1972年に生産緑地法が制定され、農林漁業との調整や良好な都市環境の形成が図られますが、地価上昇や土地不足は進みました。
そこで法改正を実施し、1992年に生産緑地制度を導入して都市郊外の緑地を守り、生活環境の改善や災害対策などが図られるようになります。

生産緑地の指定要件

生産緑地の対象となる条件は以下の4つです。

  1. 市街化区域内の生活環境の確保に効果的
  2. 300平方メートル以上の農地面積
  3. 公共施設の候補地としての適性
  4. 農業の継続

①市街化区域内の生活環境の確保に効果的

生産緑地の指定には、過去の急速な都市化に対して生じた社会問題への反省から、市街化区域内にあり、かつ良好な生活環境の維持や促進に有効である必要があります。具体的には、災害防止のための土地の保水機能の確保に貢献することや都市部の気温が郊外よりも上昇するヒートアイランド現象の阻止につながる等です。他にも、景観維持としての役割を果たすかということも重要です。

②300㎡以上の農地面積

以前は、500㎡以上の農地面積が生産緑地の対象となる条件でしたが、法改正(平成29年6月15日施行)後、各市区町村の条例によって300㎡以上に引き下げることができるようになりました。
2022年12月末時点で235都市中143都市が300㎡以上に改定しています。
また、運用面も改善され、同一または隣接する街区内に複数の農地がある場合は、それぞれ100㎡以上の面積があることを条件に、一団の農地等とみなし、指定可能とすることになりました。改定後の制度の適用を受けた生産緑地も、以前の税制(固定資産税の農地としての課税や相続税の納税猶予)が適用されます

③公共施設の候補地としての適性

生産緑地は生活環境確保のほか、将来的に公共施設の候補地としても適性があることが求められます。開発が進んだ市街化区域では土地の確保が困難です。そのため、公共施設の建設計画が進まないケースも珍しくありません。そこで土地の所有者に税負担のメリットを設けて、将来的に公共施設を建設する候補地を自治体が確保しておくことを目的として掲げています。

④農業の継続

生産緑地に指定されると、30年間または所有者の終身まで農業を続けなければいけません。そのため、用排水や必要な施設の整備状況等から農業を継続可能であるかも指定条件に入ります。

生産緑地の指定を受けるメリット

生産緑地の指定を受けることによるメリットは「固定資産税の軽減」と「相続税・贈与税の納税猶予」の2つです。それぞれの詳細について、以下に解説します。

固定資産税が軽減される

生産緑地に指定された農地の固定資産税は、指定されていない他の一般市街化区域内の農地と比べて大幅に軽減されます。具体的には、まず評価方法においては一般市街化区域内の農地や、三大都市圏における特定市の市街化区域内の農地では、固定資産税の評価方法が宅地並みの評価であるのに対し、生産緑地は一般農地と同様に農地評価です。生産緑地法による転用規制により、一般農地と同様の扱いを受けるためです。

また課税方法については、一般市街化区域内の農地では農地に準じた課税、三大都市圏の特定市の市街化区域内農地では宅地並み課税が適用されるのに対し、生産緑地は一般農地と同様に農地課税になります。税額の目安としては、1000平方メートルあたり、一般市街化区域内農地が数万円、特定市街化区域内農地が数十万円、そして生産緑地が数千円です。以上のことから、生産緑地の適用を受けると固定資産税の大幅な削減が可能です。

相続税や贈与税の納税猶予が得られる

2つ目の生産緑地のメリットは、相続税・贈与税の納税が猶予されることです。生産緑地を相続または贈与した場合、農業に利用することを目的にした土地の売買価格である「農業投資価格」を基準とする課税額だけを納税します。それを超える部分についての納税は猶予されます。評価額は1㎡につき数百円のため、土地が広大であったとしてもそれほど大きな金額にはなりません。

注意すべき点は、あくまでも納税の猶予であり免除ではないことです。特に相続税は以下の3点に該当する場合には猶予が打ち切られます。

  1. 猶予中の相続税が免除になる期日(納税猶予を受けてから20年)の到来前に相続人が何らかの事情により農業を廃止した場合
  2. 土地を譲渡や転用した場合
  3. 継続届出書が未提出の場合

生産緑地の貸借については、都市農地貸借法改正により2018年9月から可能となり、猶予の打ち切り対象外となっています。納税猶予に関しては、3年ごとに税務署に届出をしなければなりません。上記の理由から、納税猶予が解除されると相続時まで遡及した猶予分あるいは適用対象外となった部分についての相続税だけでなく、利子税も併せて課税されるため気をつける必要があります。

納税免除の条件は、相続税の場合は特定の適用を受けた相続人の死亡、または生前に農業後継者へ生産緑地を一括で贈与した場合です。贈与税は、贈与者または受贈者のいずれかが死亡した場合です。

納税猶予の特例に関しては、以下の記事もご覧ください。

生産緑地の指定を受けるデメリット

生産緑地にはメリットだけではなく、2つのデメリットもあります。デメリットである「土地利用の制限」と「継続的な管理の必要性」についてもお伝えしていきます。

農業以外には利用できなくなる

生産緑地は、基本的に農業以外の目的のために利用することができません。市街化区域内農地に関しては、自治体等に申請をすることで農地の転用が認められますが、生産緑地の場合は農地以外の使用用途は農業を営むために必要なものに限られます。
具体的な用途としては、農産物等の生産・集荷・処理・貯蔵に関わる施設、農作業時に使用する休憩施設、生産緑地内で収穫されたものを製造・加工・販売する施設等です。これらの設置や改修等には市町村長の許可が必要です。自治体によっては、農業に関わる施設であっても生産緑地外に設置するよう求めているケースもあります。なお、規制に対する違反行為に対して、市町村長は原状回復命令を行えます。
このような土地の利用制限が設けられている理由は、先述のとおり、そもそも生産緑地が良好な都市環境の形成に資するように作られた制度であるためです。

継続的に管理する必要がある

生産緑地は対象となってから30年間、または所有者が死亡するまでの期間は、農業等が継続できるように維持しなければいけません。以前は所有者本人が農地の維持管理をする必要がありましたが、法改正により現在は一定の要件を満たす場合には、貸付も農地の管理を続けているとみなされるようになりました。

生産緑地の指定を解除する場合の条件

生産緑地の指定を解除するためには2つの条件があり、どちらかを満たせば生産緑地の指定は解除できます。

  • 指定を受けてから30年経過した場合
  • 生産緑地における主たる従事者が死亡した、または障害や疾病を負い医師の診断により農業等の継続が困難とみなされた場合

1つ目は、指定を受けてから30年経過することです。ただし、30年の経過に伴い、自動的に生産緑地の指定が解かれるわけではないことに注意が必要です。自ら申請手続きをする必要があります。手続きについては後述します。

2つ目は、生産緑地における主たる従事者が死亡した、または障害や疾病を負い医師の診断により農業等の継続が困難とみなされた場合です。主たる従業者とは、生産緑地における農作業にて中心となって従事している者を指します。

解除に必要な手続きの流れ

生産緑地の指定解除をするには、以下の手続きの流れを踏む必要があります。

  1. 自治体に買い取りを申し出る
  2. 自治体側で買い取るか、農業希望者へ斡旋するかが判断される
  3. 2に合致せず3か月経過した場合、解除される

前出の条件を満たし、指定の解除を希望する場合は、自治体に買い取りを申し出ます。これは生産緑地が将来の公共施設等に活用する土地として想定されているからです。申し出に対し、1か月以内に自治体から通知があります。買い取りの場合は時価が基本となり、所有者と自治体で価格に関する協議を行います。自治体が買い取らない場合は、地域の農業委員会が農業希望者等への斡旋をします。斡旋も合意点に到達せず、申し出から3か月経過すると行為制限が解除され、農地以外の土地活用が可能となります。

話題となった生産緑地の2022年問題とは?

2022年に生産緑地問題が取り上げられた原因は、生産緑地の指定解除条件にあります。1992年に生産緑地制度が導入され、制度が始まると同時に指定を受けた土地は、30年後の2022年に解除条件を満たします。自治体に買い取りを申し出る土地所有者が増えることで、土地価格の下落が懸念されました。そこで国は、下記の対策を講じます。

国による2022年問題の対策

国が生産緑地の2022年問題に対して講じた施策は、以下の3つです。前述した面積要件の引き下げもその1つです。

①制度の追加

指定から30年が経過する前に申請することで、買い取り申し出の10年間延長が可能となる特定生産緑地制度が追加されました。

②最低面積の引き下げ

500平方メートル以上から300平方メートル以上に最低面積の基準が引き下げられたり、同市街化区域で1か所あたり100平方メートル以上であれば合計して300平方メートル以上で指定条件を満たしたりするなど、制度の緩和が図られました。

③設置できる施設の追加

従来では農業に必要な施設しか設置できませんでしたが、収穫した農作物などを用いたレストランや加工施設などが設置できるようになっています。

この結果、約9割が特定生産緑地による10年延長をしたため、土地の価格が大きく崩れることはありませんでした。

おわりに:生産緑地を相続したら、専門家に相談を

生産緑地には、固定資産税を抑えたり、相続税や贈与税の納税が猶予できたりするなどのメリットがあります。しかし、一度指定を受けると農業継続などの制限があり、状況によっては優遇や猶予の打ち切りもあるので事前に制度をよく理解しておくことが重要です。
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この記事を監修した⼈

陽⽥ 賢⼀

陽⽥ 賢⼀税理士法人レガシィ 代表社員税理士 パートナー

企業税務に対する⾃⼰研鑽のため税理⼠資格の勉強を始めたところ、いつの間にか税理⼠として働きたい気持ちを抑えられなくなり38歳でこの業界に⾶び込みました。そして今、相続を究めることを⽬標に残りの⼈⽣を全うしようと考えております。先⼈の⽣き⽅や思いを承継するお⼿伝いを誠⼼誠意努めさせていただくために・・

武田 利之(税理士)

武田 利之税理士法人レガシィ 社員税理士

相続はご他界された方の人生の総決算であると同時にご遺族様の今後の人生の大きな転機となります。ご遺族様の幸せを心から考えてお手伝いをすることを心掛けております。

<総監修 天野 隆、天野 大輔税理士法人レガシィ 代表

<総監修 天野 隆、天野 大輔>税理士法人レガシィ 代表

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