土地の名義を先祖代々変更していないことで、多くの問題が生じます。この記事では、相続によって取得した土地の名義を変更しない場合に生じるデメリットや、必要な手続きを解説します。土地の名義がそのままだとわかったときには相続登記や相続放棄、土地の売却などが可能です。この記事で必要な手続きや方法について理解しましょう。

土地の名義を先祖代々変更していない！どうなる？

身内の方が亡くなり遺産相続が発生した際に、よく聞かれるのが「土地の名義が亡くなった親ではなく、親の親（祖父母）の名義だった」というような相談です。もっとひどい場合は、先祖代々ずっと同じ名義で受け継がれてしまっているケースもあります。このような場合、どのような問題があるのでしょうか。

じつは結論から言ってしまうと、現時点（2023年現在）では、先祖から相続した土地の名義変更（相続登記）を行わないことによる法律上の罰則はありません。そのため「そもそも昔の名義をどのように変更すれば良いか分からない」「手続きが面倒」などといった理由から、相続登記を行っていないケースは少なくありません。

しかし、所有者が不明な土地は公共事業や不動産売買の妨げとなり、管理されないままでは近隣に悪影響を及ぼすことが懸念されます。このような状況を受け、2024年4月1日以降、相続の際には不動産の名義変更（相続登記）が義務化されることになりました。この制度は2024年4月1日以前に発生した相続においても、適用されます。制度開始までは免税措置も拡大されているため、今のうちに手続きを済ませることをおすすめします。

相続登記の義務化について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

土地の名義が先祖代々変更されていない場合のデメリット

では相続登記の義務化の問題以外に何のデメリットもないかと言うと、そうではありません。法律的な罰則も含め、土地の名義変更をしないことによるデメリットを知っておきましょう。

10万円以下の過料の対象となる場合がある

前述の通り、2024年4月1日以降は相続登記の申請が義務化されます。この法改正により、遺産分割協議で土地の取得が確定した場合、成立日から3年以内に登記申請を行う必要があります。
なお前章で記載した通り、義務化の施行以前に発生した相続でも、相続登記がされていない土地は対象となります。そのため、先祖代々の土地を放置していた場合にも同様に申請が必要です。
相続人が多く、所有権の把握が難しい場合や、相続人が重病である場合などの正当な理由がないのに申請を行わない場合には、過料として最大10万円の支払いを命じられる可能性があります。

遺産分割協議に手間がかかる

相続登記をせずに土地を何代も放置していた場合は、遺産分割協議に手間や時間がかかります。相続人が亡くなると、さらに相続人の相続人へと権利が移行するため、放置する期間が長いほど子や孫へと相続が発生し続け、その土地を分ける対象となる相続人が増えます。関係が複雑化した結果、相続人同士で面識がない場合もあり、所在の把握は困難になります。
このような場合でも、相続登記で名義を確定するためには相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が財産を取得するかを決定する必要があります。相続人が多いほど協議は難航し、合意形成は困難になるかもしれません。そのため放置すればするほど、多大な時間と労力がかかる可能性がある点を押さえましょう。

手続きが煩雑になる

名義が何代にもわたって変更されていない土地の場合、登記申請には煩雑な手続きが必要です。たとえば、名義人が曾祖父のままだった場合には、祖父、父、自分までの3回の相続登記が必要となります。さらに、相続登記の度に該当するすべての相続人について、遺産分割協議の合意または死亡していれば出生から死亡までの戸籍をそろえければなりません。
名義が変わっていない期間が長いほど手続きが煩雑・複雑化するため、司法書士に依頼して相続登記を行う場合にも、通常より高額な費用を支払わなければならない点に注意しましょう。

土地の活用や売却ができなくなる

土地の名義を変更せずに放置した場合でも、固定資産税などのコストはかかり続けます。相続した土地を賃貸に活用したり、売却したりすることを検討する方も多いでしょう。しかし、土地の名義人でなければ、賃貸や売却契約に用いることはできません。
土地の所有権を共有する人がいる場合、持分を売却するためにはすべての共有者から合意を得る必要があります。共有者が死亡すると共有持分は相続されるため、長期間放置されていると合意を得るだけでも多大な手間がかかります。高額な土地の買収などを持ちかけられても、必要な手続きをとっている間に話が流れてしまう可能性がありますので、時がきたらすぐに売却できるような準備は必要でしょう。

土地の時効取得は認められる？

「時効取得」という言葉をご存知でしょうか。時効取得とは、民法162条「取得時効」に定められており、長年土地を使用しているなどの条件を満たせば、他の名義人の土地でも実際に利用していた者に所有権が認められることを指します。

しかし、先祖代々住み続けている土地だからといって、そのまま時効取得が認められるとは限りません。たとえば祖父名義の土地に住み続けて長期間経過している場合でも、共有相続を行っていると時効取得が認められない可能性があります。
共有相続では、複数の相続人に土地の所有権が発生します。なお、その相続人が亡くなっていても、さらにその人の相続人全員へと権利が引き継がれます。共有相続は他人にも所有権があることを承知したうえで行うため、取得時効の際に個人のみで所有の意思があったとは認められにくくなります。この場合、改めてすべての相続人から承諾を得て相続登記を行わなければ、個人が土地の所有権を主張するのは困難です。
時効取得が認められるかはケースによりますので、司法書士などの専門家に相談しましょう。

土地の中間省略登記は認められる？

「中間省略登記」とは、一般的に不動産売買の際に用いられる手法で、Aさんが不動産を売りたい場合に業者であるBがまずAさんから取得し、その後Cさんに転売する際に、業者Bの登記を省略できるような方法です。
ただし基本的には所有権が移転した場合は、その中間を飛ばすことは認められておらず、全員分の登記をする必要があります。不動産登記法の改正で規制が厳しくなったことにより、不動産売買において現在は「新・中間省略登記」と呼ばれる別の形で、業者Bには所有権を移転せず、直接第三者（AさんからCさん）に所有権移転ができるようになりました。

相続においても、基本は土地を受け継いだ相続人1人1人を相続登記する必要があるため、先祖代々名義が変更されていない土地についても、１つずつ登記をしていく必要があります。
ただし、例外的に中間省略登記が認められるケースもあります。それは「数次相続」の場合です。

数次相続とは、すでに起きている相続の手続き途中に相続人の1人が亡くなり、次の相続が起きることを指します。例えば、父・母・子1人の家族構成で父が亡くなり、母が実家を相続することが決まったものの、相続登記をする前に母も亡くなった場合、本来であれば父→母、そして母→子と変更する登記が必要ですが、父→子へ直接登記する中間省略登記が認められる可能性があります。
数次相続であれば必ず中間省略登記ができるわけではないので、専門家に相談しましょう。

土地の名義が変更されていないとわかったときの選択肢

では、相続した土地が先祖代々名義変更されていなかったと分かった場合、どのように対応するのが良いのでしょうか。選択肢としては主に3つあります。

1. 相続登記

とるべき選択肢として一般的なのは、当たり前ですが相続登記をきちんとすることです。早いうちに名義人を現在の土地の所有者に変更しておけば、名義を引き継いだ時点で自由に売却や活用が可能です。手続きについては後述しますが、かなり前の代の名義になっている場合、登記手続きとしては複雑かつ手間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼することが賢明でしょう。

2. 相続放棄

先祖代々の土地は、必ず受け継がなければならないわけではありません。土地に縁がない、遠方にあるといった場合、かえって管理が面倒だと感じる方も多いでしょう。土地の相続自体にメリットがないと感じる場合には、相続を放棄するのも選択肢のひとつです。

相続放棄は、相続開始を知った時点から3か月以内に家庭裁判所へ書類提出を行う必要があります。相続放棄をすれば土地の相続登記をはじめとする手続きは不要ですが、土地だけでなくすべての資産の相続権も放棄しなければなりません。それゆえに、その他の資産を受け取るために相続は承認したものの、相続した使わない土地は登記せずに放置してしまうということは少なくないのです。

このような状況を受け、相続登記の義務化とともに、相続した土地の所有権を国に渡せる「相続土地国庫帰属制度」も開始されています。土地の管理のみに悩んでいる場合は、ぜひ検討しましょう。なお、制度の利用には、土地の要件を満たしたうえで国に対して10年分の管理費用を納める必要があります。詳しくは下記の記事をご覧ください。

3. 土地の売却(名義変更のあとなら可能)

土地の名義を変更するうえで、管理する費用や手間が問題になるのであれば、土地の売却も検討しましょう。前述の通り、土地を売却する場合には名義変更をする必要があります。相続登記を済ませたうえで契約を結びましょう。

名義が代々変更されていない土地の相続登記に必要な手続き

名義が代々変更されていない土地の場合、相続登記には以下の手続きが必要です。

1. 相続人を確定するため、被相続人の戸籍を集めて家系図を作成する
2. 被相続人とすべての相続人の戸籍謄本および除籍謄本と、固定資産税評価証明書を取得する
3. 登記申請書を作成し、登記免許税分の収入印紙を貼る
4. 遺産分割協議書を作成し、すべての相続人が署名・押印する
5. 法務局に申請する

たとえば、名義人である曾祖父の子が3人いて、その子(祖父世代)にそれぞれ2人ずつ子(父世代)が生まれたと想定しましょう。さらに父世代の6人にそれぞれ2人ずつ子がいるとして、父までの世代が全員亡くなっている場合の相続人は12人です。
この状況では、4世代分の家系図と22人分の戸籍謄本および10人分の除籍謄本を用意し、遺産分割協議書に12人分の署名・押印を集めなければなりません。相続登記は数世代分を一度に行うことはできないため、名義を自身のものとするまでに3回の申請が必要となります。
費用はかかりますが司法書士に依頼することも可能ですので、関連する相続人が多い場合はぜひ検討しましょう。

おわりに：名義が代々変更されていない場合は専門家に頼ることが重要

土地の名義変更を長期間放置していると、2024年以降は過料の支払い義務が生じる他、手続きが煩雑化するなどさまざまなリスクが増大します。相続が発生した時点で、早めに相続登記または相続を放棄するなどの対処をしましょう。相続登記の手続きをはじめ、権利や相続人の関係が複雑な相続は問題に発展しやすくなります。自分だけで解決しようとせず、専門家に相談することをおすすめします。

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