相続財産のなかに、畑や山林などの農地が含まれている場合、どうすればよいのでしょうか。都市部で会社員などをしていて、農業の経験がなく、今後農業をする予定もない場合、農地を相続しても対応に困るケースがあります。農地相続することのメリット・デメリット、相続する場合・しない場合の手続き、よくあるトラブルについて解説します。

相続財産に農地があるときは、どうすれば良い？

田んぼや畑、山林などの農業用の土地を相続するとき、相続人がもともと一緒に農業をしている場合などでは、農地相続は特に問題にならないことがほとんどでしょう。
しかし、相続人が被相続人とは離れた都市部に住んで会社勤めをしている場合や、今後も農業をする意思がない場合などは、農地をどうすればよいか悩むのではないでしょうか。

農地の場合、国内の食料安定供給の問題につながることから不動産の中でも特殊性が強く、相続においても農地法が関わってきます。そのため、手続きも家や宅地などの一般的な不動産相続の場合とは異なる対応が求められます。（手続きについては後述します）
まずは農地を相続することのメリット・デメリットを把握しておきましょう。

農地相続のメリット

農地を相続する場合の最大のメリットは、農地を活用して利益を得られる可能性があることです。

相続した農地で農業を営む
自分で農地を耕作し、米や作物を育てることができます。ただし農業を始めるためには、基本的に機械などの設備投資や維持管理費が必要です。また、収穫までに手間や時間がかかるため、未経験から始める場合にはなかなか採算が取れないリスクもあります。

農地を貸し出す
相続した農地を自分で使わず、近隣の農家や市民に貸し出す方法もあります。貸し出す場合、原則として所有する農地の農業委員会に許可申請が必要です。
借り手を自分で探すのが難しい場合、自治体の窓口やJAに相談すれば、仲介してくれる制度があります。手数料が差し引かれますが、賃料を得られるメリットがあります。

農地を売却する
農地を売却して利益を得ることも可能です。売却の場合、都市部のマンションなどの不動産と違い、農地は需要が限定されます。該当する地域の農地にどれくらい需要があるか、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

農地相続のデメリット

農地を相続するデメリットとしては、やはり扱いなれていないと管理・維持が大変という点があるでしょう。

農地の管理が大変
農地を相続したら、放置しておくわけにはいきません。畑などを放っておくと、鳥獣被害などが発生することがあり、近隣の農家に迷惑がかかってしまいます。雑草や害虫の駆除など定期的な管理の手間がかかることがデメリットです。

農地の活用が上手くできない
農地として貸し出すなどの方法で活用したり、駐車場などほかの目的のために転用したりしたものの、思ったように利益が出ないケースも考えられます。結果的にうまく活用できず、負の遺産になるリスクがあります。

自分の相続の際に相続人の負担になる場合も
最近では農業を生業としていく人が年々減っている現状があります。自分が農地を引き継いだ後に亡くなった場合、農業をやりたい相続人が誰もいないために相続人の負担になるのもデメリットでしょう。

農地相続をする場合の手続き

では実際に農地を相続するとなった場合、どのような手続きを踏めばよいのでしょうか。2つの手続きについて解説します。

手続き①　法務局での相続登記

まず法務局にて、農地の相続登記を行います。相続登記とは不動産の名義人が亡くなった場合に、名義を相続人へ変更する手続きのことです。基本的な流れは、自宅などの一般的な不動産を名義変更するための手続きと同じです。

農地を管轄する法務局へ、以下のような書類を集めて申請します。

• 被相続人の連続した戸籍謄本類
• 相続人の戸籍謄本
• 該当する農地を相続する相続人の住民票
• 遺産分割協議書もしくは遺言書　など

手続き②　農業委員会へ相続の届出

次に市町村の農業委員会へ届出を行います。管轄の農業委員会がどこなのか分からない場合は役所で確認できます。届出の際には、農地法の規定による届出書と登記事項証明書を提出します。 農業委員会への届出は、相続開始を知ってから10か月以内に行わなければいけません。
期限を過ぎて届出がされていない場合は「10万円以下の過料」を求められることがあります。

なお、農地を売買によって取得する場合は原則として農業委員会の許可が必要であり、許可がない売買は無効です。ただし、相続で農地の名義変更をする場合、相続は被相続人の死亡によって当然に発生する効力であって意図的な名義変更ではないため、農業委員会の許可は必要ありません。届出をすれば足ります。
法定相続人ではない人が農地を相続する場合は基本的に許可が必要なので注意しましょう。

届出書は下記の農林水産省ホームページの書式を参考にご参照ください。

参考：農林水産省『農地法第３条の３第１項の規定による届出書』

【参考】農地の納税猶予の特例

農地を相続した場合、一定の条件を満たせば納税猶予の特例を受けられる可能性があります。この特例は、農地を相続した人、または贈与された後継者に対して、農地にかかる相続税または贈与税の納税を猶予する制度です。
猶予された税金は、農地を相続または贈与された人がその後亡くなった場合には、免除されます。特例が適用されるには、後継者が農業を続けることや、農業を行う人に農地を貸し出すことなどいくつもの条件があります。

詳しくは下記の記事もご覧ください。

農地相続をしない場合 の対応方法

農地を相続したくない場合は、どのような対応があるのでしょうか？相続したくない場合の3つの対応について解説します。

1. 売却する
2. 転用する
3. 相続放棄する

1.売却する

相続した農地で農業をする予定がない場合や、貸し出しなどで活用するのが難しい場合、いったん相続した後に、売却するという選択肢があります。農地を売却するには、原則としてその農地を管轄する自治体の農業委員会の許可が必要です（農地法第3条）。

売却方法としては以下の2パターンがあります。

①農地のまま売却する
農地のまま売却する場合、農家または農業生産法人へ売却先が限定されます。

②地目を変更して売却する
農地から宅地などに地目を変更して売却する方法です。地目を変更するためには、原則として農業委員会への許可申請が必要です。地域によっては許可が下りない場合もありますので、その場合は農地のまま売却先を探します。

2.転用する

相続した農地を、ほかの目的に変えて活用する方法です。自分で農業を行わない人は、駐車場経営や賃貸住宅を建設して運営するなど、別の用途で活用するという選択肢もあります。
ただし、アパート経営などを行う場合、需要のある場所かどうかで経営状況が左右されるため慎重に検討しましょう。

また、農業以外の用途に転用するためには、原則として農業委員会に許可申請が必要です。30アール以下の農地の場合、農業委員会は申請に対して意見を付して都道府県知事または市町村長に送付し、その後申請者に許可が通知される流れです。
農地の広さが30アールを超える場合、農業委員会と農林水産大臣との協議が必要なケースもあります。

3.相続放棄をする

相続が始まってから3か月以内に、家庭裁判所に相続放棄の申し立てを行うことで、農地を含む財産の相続を放棄できます。
ただし、相続放棄は全ての財産を放棄することを意味します。例えば、預貯金や株式、自宅などの不動産は相続して、農地だけを相続放棄することはできません。とくに農地以外の遺産が多額にある場合は、本当に相続放棄してよいのか慎重に検討しましょう。

農地相続でのトラブル例

ここまでで農地相続には様々なメリットとリスクがあることを見てきましたが、通常の土地と異なる点が多い分、トラブルも起こりがちです。よくあるトラブル例についてもご紹介します。

遺産分割の方法がまとまらない

農地の相続登記を行うためには、法務局での手続きに際して遺産分割協議書の提出を求められる場合があります。農地のまま相続したい人、農地を相続したくない人の両方が相続人にいる場合、意見がまとまらず協議が進まないことがあります。協議書が作成できないと、相続登記の手続きができません。

また、農地の場合、土地の固定資産評価額が宅地よりも低くなりがちです。そのため遺産分割では、農地を相続した人が農地以外の遺産も相続しないと金額が不平等になるケースがあります。そうなると、ほかの相続人から不満が出て、遺産分割協議がまとまらない場合もあるでしょう。

農業をする相続人がいない

共同相続人のなかに、農業をしている人が1人もいない場合も、農地の相続が難航する可能性があるでしょう。相続人が農地の近くに住んでいれば管理しやすいかもしれませんが、相続人全員が遠方に住んでいる場合は管理するのも難しいはずです。
そうなると、売却を検討しなければなりません。簡単に売却できればよいですが、農地法の制約があるため手続きが難しく、また思うような金額では売れない可能性もあります。そのため、誰も相続したがらず、なかなか相続人が決定しない状況が想定されます。

農地相続の手続き方法が分からない

先述したように農地は宅地と違って農地法の制約があるため、通常の相続に比べて手続きが複雑で難しいという問題があります。農業を引き継げる相続人がいない場合、農地として相続しても管理の手間や維持費がかかるため、多くの場合、別の活用方法を検討するでしょう。しかし宅地への転用や売買には農地法によって一定の制約が課されているため、農業以外の用途で活用したい場合は専門知識がなければ難しいでしょう。

農地は相続する場合もしない場合も、手続きが複雑です。農地の相続について迷ったら、相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

おわりに：農地相続は宅地の土地相続よりも大変

農業離れが深刻化している日本では、農業を継ぎたい相続人がいないことも多く、ほかの用途への転用を検討するケースがよくあります。しかし、農地法の制約により手続きが難しかったり、うまく活用できなかったりして、相続をめぐって相続人同士でトラブルになるケースも少なくありません。
農地については、相続するにしてもしないにしても、手続きが複雑になりがちです。どうすればよいか迷ったら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
税理士法人レガシィは、相続専門の税理士法人として30年以上の豊富な実績があります。農地相続について不安があればぜひ一度ご相談ください。