空き家の相続放棄についてリスクや注意点を解説

本記事では、空き家の相続放棄の注意点や、保存義務から免れる方法を紹介します。相続放棄しても保存義務が残るケースがあるため、空き家の管理で頭を悩ませている人は少なくありません。相続放棄以外の選択肢も含めて具体的な方法を紹介するので、相続した空き家の扱いに困っている方はぜひ参考にしてください。

相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の財産を一切相続せずに放棄する選択です。相続放棄の対象には、現金や有価証券などのプラスの財産だけでなく、借金や保証債務などのマイナスの財産も含まれます。プラスの財産よりマイナスの財産が多いケースでは、権利や義務を引き継がずに放棄するのが得策です。

被相続人の借金や保証債務を肩代わりしなくて済む点以外では、相続人同士のトラブルを避けられるメリットもあります。相続手続きの際は分割割合を巡ってトラブルに発展しやすい傾向にありますが、相続放棄を行えば相続人ではないものとして扱われます。そのため、話し合いに参加する必要がなく、不要なトラブルに巻き込まれずに済む点がメリットです。

また生命保険金については受取人固有の財産と見なされるため、相続放棄をしても受け取ることができます。しかし、相続税の生命保険の非課税枠は、相続人としての権利を前提としているため、相続放棄をした場合には適用されません。

相続放棄のメリットとデメリットは以下の記事で詳しく解説しています。こちらもあわせて参考にしてください。

空き家を相続放棄しても「保存義務」は残る場合がある

「相続放棄すれば空き家を管理する義務もなくなる」と認識している方は多いのではないでしょうか。しかし、空き家を相続放棄しても、保存義務は残るケースがあります。適切に管理しなければ損害賠償や空き家問題に発展するリスクがあるため、どのようなケースで相続放棄後に空き家の保存義務が残るのかを確認しておきましょう。

保存義務とは

保存義務とは、相続財産の保存を適切に行う義務のことです。空き家は放置されたままでは老朽化するため、定期的なメンテナンスを怠れば台風や地震の影響で倒壊してしまうかもしれません。倒壊によって周りの人や建物を傷つければ、損害賠償責任を負う可能性があります。このようなリスクを回避するために、空き家の保存義務が課されています。

従来は、不動産の「管理義務」と呼ばれていましたが、2023年4月に施行された「相続土地国庫帰属制度」から「保存義務」という呼称に変更されました。意味合いにほとんど違いはありませんが、呼び方が変わった点を理解しておきましょう。

対象者は「現に占有している者」

これまでは空き家の保存義務の対象者が曖昧な状況にありましたが、2023年4月に施行された改正民法により明確化されました。民法 第940条の中で、保存義務の対象者は以下のように定義されています。

相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

e-gov｜民法 第九百四十条

旧法との大きな違いは「現に占有しているとき」という文言が追加された点です。「現に占有」とは、空き家を事実上管理、支配している状態を指します。例えば、両親の死後、他に相続人がいない場合は「実家を現に占有している状態」に該当し、保存義務を負うことになります。

保存義務の期限

「現に占有している者」が負う保存義務の期限は、相続人の有無や状況により異なります。以下に各ケースでの期限を示しますので、ご確認ください。

例えば、自分が第一順位の相続人（直系卑属）の場合、第二順位の直系尊属が被相続人の財産を引き継ぐのであれば、保存義務はなくなります。他に相続人が1人もいない場合は、相続財産清算人を選任して財産を引き渡すまでが保存義務を負う期限です。

「相続財産清算人」については下記記事をご参考ください。

相続放棄した空き家を適切に管理しなかった場合のリスク

保存義務があるにもかかわらず適切な管理を怠った場合、以下のような問題やトラブルに発展するリスクがあります。

損害賠償のリスク

空き家の管理を怠った結果、周りの人や建物に害を及ぼしてしまうと、損害賠償責任を負う可能性があります。想定される主なケースは以下の通りです。

• 老朽化した塀が倒壊し、近隣住民が怪我をしてしまった。
• 空き家の電気契約が解除されておらず、老朽化した配線がショートして火災が発生した。延焼により近隣家屋が半焼してしまった。

事故の内容によっては、損害賠償額が数千万円、数億円と高額になるケースが想定されます。損害賠償のリスクを避けるためにも、保存義務のある空き家は適切に管理することが大切です。

空き家問題へと発展するリスク

適切な管理をせずに空き家を放置すれば、自分や近親者だけでなく、近隣地域にも大きな問題を引き起こすおそれがあります。代表的な空き家問題は以下の通りです。

倒壊や衛生上のリスクが極めて高い場合、周囲に悪影響を及ぼす「特定空家」に指定される可能性があります。特定空家に指定されると、税負担の特例措置を受けられなくなるため、空き家の管理が節税対策にも重要です。

空き家問題の原因と対策は以下の記事で解説しています。

空き家を相続放棄して保存義務を免れる方法

「現に占有している者」が相続放棄し、空き家の保存義務から免れるには以下の2つの方法があります。他の相続人がいるケースと、いないケースで方法が異なる点に注意しましょう。

他の相続人に引き継ぎ、「現に占有している者」ではなくなる

保存義務の期限を説明する際にも触れた通り、次順位の人が相続放棄をせずに財産を引き継ぐのであれば、保存義務はなくなります。自分以外に相続人がいる場合に、速やかに空き家の保存義務から免れられる方法です。

相続財産清算人を選任する

他に相続人がいない、もしくは全員が相続放棄をしている場合には、「相続財産清算人」を選任する必要があります。相続財産清算人とは、本来の相続人に代わって空き家を適切に管理・処分する人物です。相続財産清算人に財産を引き渡すことで、現に占有している者の保存義務はなくなります。

相続財産清算人は、利害関係者や検察官が申し立てを行い、家庭裁判所が選任します。被相続人の債権者や特別縁故者、相続を放棄した人などが務めるケースが一般的です。

相続財産清算人の役割や選任の流れ、かかる費用などを以下の記事で詳しく解説しています。自分以外に相続人がおらず、空き家の管理に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

空き家を相続放棄する場合の注意点

空き家の相続放棄には以下のような注意点があります。

「葬儀や手続きが落ち着いてからゆっくり相続放棄を検討しよう」「借金があるからとりあえず相続放棄をしておこう」などと考えている方は注意しましょう。相続放棄には細かな規定があるため、決断を先延ばしにしたり、軽率に判断したりしないことをおすすめします。

相続放棄には期限がある

相続放棄はいつでも好きなタイミングでできるわけではありません。「相続開始を知ったときから3カ月以内」という期限が設けられているため、速やかに手続きを済ませる必要があります。「相続開始を知ったとき」とは、つまり被相続人が亡くなったと知ったタイミングです。被相続人と疎遠だった場合は、必ずしも「死亡日＝相続開始を知ったとき」とはならず、実際に連絡が来て亡くなった事実を知ったタイミングから相続放棄の期間が始まります。

なお、「3カ月以内」は、あくまで必要書類を家庭裁判所に提出するまでの期限です。そのため、必要書類の提出さえきちんと期限内に済ませておけば、家庭裁判所の審査が期限を越えて続いたとしても問題ありません。

3カ月以内に相続放棄をしなかった場合は、「単純承認」したとみなされます。単純承認とは、プラスの財産もマイナスの財産も含め、相続財産にかかる一切の権利義務を引き継ぐことです。正当な理由がない限り、期限の3カ月を過ぎてからの相続放棄はできないため、いつまでに手続きを済ませる必要があるのかをよく確認しておきましょう。

相続放棄した空き家には住めない

相続放棄をすると、相続財産にかかる一切の権利義務を放棄することになります。空き家の所有権もなくなるため、相続放棄後に住み続けるのはほぼ不可能です。立ち退きまでの目安は、「常識的な期限内（3カ月程度）」です。現在、相続放棄した空き家に住んでいる場合は、3カ月程度を目安に荷物をまとめ、退去する必要があります。相続放棄した空き家に住み続ければ、不法占拠とみなされる可能性があるため注意しましょう。

原則、相続放棄した空き家に住み続けるのは不可能ですが、例外的に住み続ける方法もあります。
年齢や体調などを理由に現在の住宅を離れるのが難しい場合は、以下の方法を検討してみましょう。

いずれの方法をとるにしても、相続放棄した空き家に住み続けるには、まとまったお金や手続きが必要になります。自分にとってどの方法が適切なのか慎重に判断しましょう。

相続放棄受理後は撤回できない

相続放棄は家庭裁判所に必要書類を提出し、受理されると効力が生じます。「よく考えたら気が変わった」「借金以上の財産が見つかった」などのケースでも、一度家庭裁判所で受理されれば原則として撤回できない点に注意しましょう。撤回が認められるのは、以下のような例外的なケースに限られています。

• 他の相続人が自分の取り分を増やすため、嘘の情報で相続放棄をさせられた
• 親権者の同意なく、未成年者が相続放棄を行った

一部例外的に認められるケースはあるものの、基本的に相続放棄の撤回はできません。3カ月の期限が迫っているからといって焦って判断せず、相続放棄をするか否かを慎重に決めましょう。

空き家を相続した場合の相続放棄以外の選択肢

相続放棄するにしても、保存義務がある場合は空き家の管理や、相続財産清算人の選任などに手間がかかります。できる限り相続をしたい気持ちはあるものの、空き家の扱いに困っている方は以下の方法を検討してみましょう。

それぞれの方法について解説します。

売却・贈与

空き家の管理にかかるコストや手間をなくしたい場合は、売却・贈与を検討しましょう。所有権が他人に移るため、税金や管理のことで頭を悩ませる必要がなくなります。ただし、売却・贈与時にかかる税金には注意が必要です。利益が発生した場合には譲渡所得税・住民税、贈与した場合には評価額に応じた贈与税（空き家をもらう相手側に発生）がかかります。

なお、空き家の売却には、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称、空き家特例）」と呼ばれる制度が用意されています。相続開始から3年以内の売却、かつ一定の要件を満たせば最大3000万円の控除を受けられるため、空き家の売却時には活用を検討してみましょう。

賃貸

相続した空き家に資産価値があれば、賃貸として人に貸し出すのも選択肢です。例えば、東京23区の立地が良い空き家の場合、リノベーションをして都心に住む人向けのセカンドハウスとして貸し出せば、継続的な家賃収入を得られます。ただし、賃貸として貸し出した場合、先に紹介した最大3000万円控除の空き家特例を受けられなくなる点には注意が必要です。

また、「リノベーションやクリーニングにコストがかかる」「入居者がいなければ安定した家賃収入を期待できない」といったデメリットがあります。軌道に乗れば長期的なリターンを得られる一方、コストや管理面で少なからずデメリットがある点を十分に理解しておきましょう。

寄附

コストをかけずに空き家を手放したい場合は寄附を検討しましょう。無償の譲渡になるため利益は得られませんが、自治体やNPO法人への寄附であれば譲渡所得税が非課税になるうえ、空き家の管理責任を負う必要がなくなります。「買い手が見つからない」「税金を抑えて空き家を手放したい」といった方におすすめの方法です。

ただし、利用価値を見込める空き家でなければ寄附を断られる可能性があります。自治体やNPO法人が、あらゆる空き家の寄附を受け付けているわけではない点に注意しましょう。また、NPO法人や公益法人ではない一般的な法人への寄附では、譲渡所得税の課税対象となります。

相続土地国庫帰属制度

「売却や賃貸が困難」「寄附先が見つからない」などのケースでは、2023年4月に施行された相続土地国庫帰属制度を活用する方法もあります。相続土地国庫帰属制度は、土地の所有者が不明になるのを避けたり、相続の負担を軽減させたりする目的で創設されました。制度のポイントは以下の通りです。

相続土地国庫帰属制度のポイント

• 空き家を解体して更地にする必要がある
• 引き取ってもらえないケースがある（土壌汚染が見られる、所有権を巡る争いがあるなど）
• 10年分の管理額に相当する負担金がかかる

相続土地国庫帰属制度は、「売るのも寄附するのも難しい土地・空き家」を手放す有力な手段ですが、国に帰属するにあたっては厳しい要件が定められています。どのような土地でも引き取ってもらえるわけではない点を理解しておきましょう。

相続土地国庫帰属制度の概要や対象者については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家の相続放棄は専門家に相談しよう

相続した空き家の取り扱いについては、相続放棄以外にも売却や賃貸、寄附などのさまざまな方法が考えられます。保存義務のある空き家の管理を怠れば、損害賠償や近隣住民とのトラブルに発展する可能性があるため、コストと手間がかかるからといって放置するのは避けましょう。

レガシィマネジメントグループには、相続放棄に関する豊富な知識と経験をもつコンサルタントが多数在籍しています。初回面談には無料で対応しているので、相続した空き家の取り扱いに困っている方はぜひご相談ください。

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