家の名義変更とは？相続時など必要なケースや費用､必要書類を解説

相続や贈与などで家の名義を変える際には、その旨の登記が必要です。 この記事では、不動産の登記が求められるケース、登記しないことのリスクを解説します。また、遺産相続と生前贈与のケースに分け、実際にどのような流れで手続きするのかについて紹介します。家の名義変更にかかる費用の種類も取り上げますので、ぜひ参考にしてみてください。

家の名義変更とは

家の名義変更とは、家を所有する人が変わる場合に行う、所有者の変更手続きを指します。法律上での正式名称は「登記」といい、特に第三者へ「自分の不動産だ」と主張するためには必要不可欠なものです。家は土地がなければ建てられないため、土地もふくめて登記するのが一般的です。

家の名義変更が発生する主なケース

では、家の名義変更は主に、どのようなケースで発生するのでしょうか。一般的に見られるのは、次の4つの場面です。

1. 不動産売買：家を購入することにともなう名義変更
2. 財産分与：離婚にともなう名義変更
3. 遺産相続：家の所有者が死亡したことによる名義変更
4. 生前贈与：所有者が生きているうちに家などの不動産を譲り受ける場合の名義変更

次のセクションからは、とくに3つめの「遺産相続によるもの」と4つめの「生前贈与によるもの」について掘り下げ、くわしく解説します。

相続における家の名義変更はいつまでに行えばいいのか

親族が亡くなると、その時点から法定相続人による相続が始まります。 これまで、被相続人が亡くなったことにより発生する相続手続きで、家の名義変更については明確なルールが存在しませんでした。つまり、たとえ被相続人から建物や土地などの不動産を相続しても、名義変更するかどうかは自由だったわけです。

しかし、令和6年（2024年）4月1日からは相続登記に関するルールが変更されます。原則として、相続によって所有権を取得することを知ったときから3年以内に名義変更をしなければなりません。

今、家を誰が所有しているのかを登記していなければ、家を所有していることの権利、つまり「所有権」を公に主張できません。そのため、もし第三者に不法占拠されたとしても「ここは私の家だ」と法的に主張できず、占拠された家を取り戻しにくくなる恐れがあります。その意味では、相続登記が義務化されることで、不動産の所有権をめぐる法的なトラブルを防げるのは大きなメリットです。

なお、贈与によって所有者が変わる場合、土地や建物など不動産を名義変更するかしないかは原則自由です。相続と異なり法的義務はないため、区別して理解しましょう。

名義変更をしないとどうなる？

家の名義変更をしないまま放置していると、どのようなデメリットが生じるのでしょうか。 まず、自分の家だと公に主張できないことから、相続あるいは贈与のいずれの場合も、家の売却などができません。売却する場合は、所有権の存在が前提となるためです。

また、先に述べたように令和6年（2024年）4月1日からは、相続による不動産登記が義務化されます。そのため、故意・過失にかかわらず登記手続きを放置していると、過料の対象となってしまうことに注意しましょう。具体的には、罰則として10万円以下の過料を課せられるおそれがあります。

また、もうひとつ注意しなければならない点として、今回の改正により、過去に相続した不動産も義務化の対象になることが挙げられます。登記義務化を定める法律の施行日、もしくは不動産の相続を知った日のいずれか遅い日から数えて3年以内に名義変更の登記が必要なため、注意が必要です。

相続登記の義務化の詳細については、以下の記事をご覧ください。

【遺産相続】家の名義変更を行う際の手続きの流れ

ここからは「遺産相続」によって家の名義変更を行う場合、どのようなステップで手続きしていくのかについて解説します。

1. 家の名義を確認する

まず、現在、家の名義が誰になっているのかを確認しましょう。確認方法としては、法務局で発行してもらえる「登記事項証明書」を閲覧するのが一般的です。もし法務局が遠方にある、あるいは仕事などで忙しく足を運べない場合は、オンラインで請求し送付してもらうことも可能です。

2. 家の相続人を決定する

次に、名義変更で家の相続人を誰にするのかを決めましょう。被相続人が遺言書を残していた場合は、原則その内容に従うのがポイントです。 一方、遺言書がない場合は、法定相続人全員が集まって遺産分割協議を開く必要があります。そもそも配偶者以外の法定相続人は、民法で次のように順位が定められています。

第1順位　被相続人の直系卑属（子や孫など）
第2順位　被相続人の直系尊属（父母や祖父母など）
第3順位　被相続人の兄弟姉妹

第1順位がいない場合に第2順位、第1順位も第2順位もいない場合に第3順位の人が繰り上がり、相続人となります。

遺産分割協議では、原則相続人全員の参加が不可欠です。全員分の署名と実印で「遺産分割協議書」と呼ばれる文書を作成し、この書類に従って相続財産が分配されます。

相続人の範囲や順位については、以下の記事もご覧ください。

3. 相続登記の必要書類を集める

相続財産を決めた後には、相続登記に必要な書類を集めましょう。書類は、被相続人に関するもの、相続人に関するもの、相続する不動産に関するもののそれぞれに分かれています。
たとえば被相続人については、主に以下のような書類が必要です。

• 出生時から死亡時までの戸籍謄本
• 住民票除票または戸籍附票

4. 管轄の法務局へ申請する

これまでのステップで集めた書類を、住所地を管轄している法務局へ提出し申請します。いったん法務局へ相続登記についてオンライン申請した後、必要書類を持参するか郵送することも可能です。各ステップの詳細や必要書類についてくわしく知りたい方は、以下の関連記事もご参照ください。

【生前贈与】家の名義変更を行う際の手続きの流れ

とくに不動産など高額の財産を所有している場合、存命中に特定の人へその財産を譲る「生前贈与」を選択する方は少なくありません。生前贈与は、年間110万円までの非課税枠を用いた節税対策にもなります。

そこでここからは、生前贈与の場合、どのように家の名義変更を行えばよいのか、大まかな流れを解説します。

1. 書類を準備する

相続と同様に、まず必要書類を用意しましょう。
家を贈与する人、贈与される人のそれぞれで、次のように必要書類は異なります。

▼贈与する側

• 印鑑証明書
• 登記済み権利証
• 固定資産評価証明書
• 住民票

▼贈与される側

• 住民票

2. 申請書を作成する

次に、登記申請書を作成します。この申請書は住所地を管轄する法務局へ提出するものです。

3. 申請書に添付する書類を作成する

申請書だけでは、本当に贈与がなされたのかどうか客観的に証明できないため、次のような書類も付けて提出しなければなりません。

▼添付書類

• 贈与契約書
• 登記原因証明情報
• 印紙台紙

4. 管轄の法務局へ申請する

最後にここまでの書類を、管轄の法務局へ提出して申請しましょう。手続きは1～2週間ほどで完了します。

【相続・贈与】家の名義変更にかかる費用

相続あるいは贈与により家の名義変更を行う場合には、どのような種類の費用がどれだけかかるのか気になるところです。ここでは、登録免許税とその他にかかる費用について簡単に紹介します。

登録免許税

「登録免許税」とは、不動産を登記する際にかかる税金です。登記するきっかけとなった種類によって、税率は次のように異なります。

【相続の場合】
課税標準額に対して「1,000分の4」の額を、相続した人が支払うルールです。

【贈与の場合】
課税標準額に対して「1,000分の20」の額を、贈与された人が支払うルールです。

出典：国税庁『No.7191 登録免許税の税額表』

その他の費用

不動産登記時には、登録免許税以外にも、次のような費用がかかると考えておく必要があります。

• 書類を取得する際の手数料
• 司法書士への報酬（依頼する場合）

前述したように、登記の申請には戸籍等の多くの書類を提出する必要があるため、まずは取得にかかる手数料がかかります。また不動産を登記するにあたり、専門家である司法書士へ依頼するケースにおいても、当然報酬を支払わなければなりません。報酬はケースバイケースであるものの、1件あたり数万円からが一般的な相場です。

相続登記にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

また登記とは関係ありませんが、不動産を取得した際には別で「不動産取得税」がかかります。ただし、相続で取得した場合には基本的にかかりませんので、どのような条件だとかかるのかについては事前に確認することが必要です。

不動産取得税について、詳しくは以下の記事もご覧ください。

おわりに：相続による家の名義変更手続きはお早めに

相続や生前贈与において、家などの不動産の名義変更は、所有関係の複雑なケースがあるほか、新しく義務化による期限が設定されたこともあり、早めの対応が必要となるでしょう。ご自身でも手続き可能ですが、司法書士などの専門家によるサポートを受けられれば、スムーズに進めることが可能です。
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