親子間での土地の生前贈与を解説！節税対策・土地の活用まで

親子間での土地の贈与を考える際「贈与と相続のどちらが良いか」「どのような制度を活用できるのか」といった疑問を抱く方は多いかもしれません。土地は計画的な生前贈与によって多大なメリットをもたらす一方で、見落としてはならない注意点もあります。本記事では、土地の生前贈与に関する基礎知識、相続との違いを詳しく解説します。

親子間の土地の生前贈与のポイント

土地を引き継ぐ場合、生前贈与であれば、贈与者が自らの意思で贈与のタイミングを決められます。財産を持つ親（贈与者）が、無償で子（受贈者）に財産を与える親子間での生前贈与には、以下のようなメリットがあります。

不動産のように将来的に価値が上昇する可能性のある資産は、早い段階で贈与することにより、相続時よりも低い評価額で課税される可能性があるため、税負担の軽減が期待できます。また、生前贈与は、相続時のトラブルを未然に防ぐ手段としても有効です。

ただし、生前贈与には贈与税がかかるため、事前のシミュレーションを行うことや専門家に相談することも検討しましょう。

生前贈与と相続の比較

ここでは、生前贈与と相続について、「両者の違い」および「どちらが得なのか」といった観点から解説し、「生前贈与が相続税の対象になる場合もある」点も説明していきます。

生前贈与と相続の違い一覧

生前贈与とは、贈与者が存命中に自身の意思で財産を特定の受贈者に譲り渡すことです。引き継がれる財産は贈与者が指定した財産に限ります。かかる税金は贈与税であり、名義変更の手続きを伴うため、登録免許税や不動産取得税も発生します。なお、生前贈与は、贈与者と受贈者の合意が必要となるため、どちらか一方の意向だけでは成立しません。

一方、相続は、被相続人が亡くなった後に発生します。亡くなった時点の全財産を、相続人が法律に基づき、自動的に財産を引き継ぐ仕組みです。かかる税金は相続税であり、相続登記に伴う登録免許税が発生します。

どちらを選択した場合でも土地の所有者が変わるため、名義変更（所有権移転登記）の手続きが必要です。ただし、生前贈与と相続では、財産が移転する原因が異なるため手続きの性質が異なり、基礎控除額や税率の体系も変わります。

どちらの制度が有利になるかは、財産の種類や評価額、時期によって異なるため、慎重に判断しましょう。

土地の生前贈与と相続はどちらが得か

土地を引き継ぐ際、生前贈与と相続のどちらが節税につながるかはケースバイケースとなるため、一概にどちらが良いとは言い切れません。例えば今後価値が上がる可能性のある資産の場合、評価額が低いうちに生前贈与しておく方が節税効果が高いように、資産の状況や将来的な見通しによっても判断が分かれます。

節税効果だけでなく、贈与者の健康状態も検討の材料です。例えば、高齢による判断能力の低下や認知症の発症を懸念する場合は、健康なうちに生前贈与をした方が贈与者の意向を正しく反映できます。

また、相続トラブルを回避する観点でも、生前贈与は有効です。このような判断には専門的な知識を要するため、税理士や司法書士など、専門家に相談しながら慎重に進めていきましょう。

生前贈与が相続税の対象になる場合もある

生前贈与を行った場合でも、贈与者が亡くなった場合、その贈与財産が相続税に影響を与える可能性があります。通常では、贈与が年間110万円までであれば贈与税はかかりません。しかし、贈与者が亡くなる直前に生前贈与を行って相続税を減らす行為を防ぐため、「生前贈与加算」というルールが設けられています。

生前贈与加算とは、被相続人が亡くなる前の一定期間内に行った贈与について、相続税を計算する際、その贈与が行われなかったものと見なして相続財産に含めて計算する制度です。生前贈与加算の対象期間は、7年と定められているため、贈与を受けた日から7年以内に贈与者が亡くなった場合、贈与財産は相続税の計算に加算されます。

また、後述する相続時精算課税制度を利用した場合も、贈与時には贈与税の軽減措置が適用されます。しかし、贈与者が亡くなった場合、その財産は相続税の課税対象として扱われます。この制度は、相続税の前払いのような側面を持つため、節税目的での利用に適していない場合もあります。

予期せぬ課税負担を防ぐためにも、制度の仕組みを正しく理解し、計画的に贈与の時期や方法を判断するようにしましょう。

親子間の土地贈与で活用できる節税制度・特例

国が定めた制度の中には、一定の条件を満たすことで贈与税の負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。土地の贈与で活用される代表的な制度は、以下の2つです。

• 相続時精算課税制度
• 住宅取得等資金の非課税特例

それぞれの制度には適用条件や注意点があるため、制度の仕組みを正しく把握したうえで、慎重に検討しましょう。

相続時精算課税制度｜2,500万円まで贈与税が非課税に

相続時精算課税制度は、贈与税を抑えながら生前贈与を進めたい方にとって有力な選択肢となる制度です。60歳以上の親（または祖父母）が、18歳以上の子や孫に財産を贈与する場合、評価額2,500万円までであれば贈与税がかからず財産を贈与できます。非課税枠を超えた分に関しても、一律20％の税率で課税されるため、通常の贈与税より軽減されるケースが多くなっています。

この制度では、一時的に贈与税が軽減されるものの、贈与された財産は贈与者の死後に相続財産として加算され、相続税の対象になります。つまり、一時的に贈与税の負担が軽減されたとしても、最終的には相続税の中で精算される仕組みです。そのため、節税効果を正しく見極めて利用するかどうかを判断する必要があります。

また、混同しやすい制度として、マイホームを売却した際の譲渡所得に対する3,000万円の特別控除がありますが、これは不動産を売却したときの税制優遇です。「土地の生前贈与に3,000万円の非課税枠がある」という誤解が生じやすいため注意しましょう。

住宅取得等資金の非課税特例｜最大1,000万円まで非課税に

住宅取得等資金の非課税特例は、親などの直系尊属から住宅を取得する目的で資金の贈与を受けた際に、一定額まで贈与税がかからなくなる制度です。2025年時点では、省エネ住宅の場合は最大1,000万円、それ以外の住宅でも最大500万円までが非課税となっています。

住宅取得等資金の非課税特例は、基本的に、住宅の建物の取得や増改築にかかる費用が対象です。ただし、建物の取得に付随して土地も購入する場合、土地取得分にもこの制度が適用できるとされています。

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 | 国税庁

親子間の土地贈与の際の注意点

土地の生前贈与には、節税やトラブル回避などの利点がある一方で、贈与にかかる費用や制度面での制約や、贈与後の管理方法などを理解せずに進めてしまうと、かえって後々の負担や問題につながる可能性があります。親子間で土地を贈与する際の注意点について、あらかじめ把握しておきましょう。

登録免許税などコストがかかる

土地の生前贈与では、贈与税だけでなく、登記にかかる登録免許税や不動産取得税に加え、サポートを依頼した場合は専門家に支払う報酬などの費用が発生します。特に贈与の場合の登録免許税は、固定資産税評価額の2％とされており、相続による名義変更時の0.4％と比べて大幅に高い設定となっているのが特徴です。

また、不動産取得税も発生するため、思った以上にコストが膨らむ可能性があります。贈与を受ける側の資金計画にも影響を及ぼすため、事前に総額をシミュレーションしておくことが重要です。

詳しいコストに関するシミュレーションは、こちらの関連記事を参考にしてください。

土地の評価方法を理解する

土地を贈与する際に発生する贈与税は、土地の評価額をもとに計算されます。土地の評価額は、国税庁が定める路線価や、市町村が用いる固定資産税評価額を基準とし、立地や土地の形状によって大きく異なるのが一般的です。

同じ面積であっても都市部と郊外では評価額に大きな差があり、場合によっては想定以上の贈与税が発生するケースもあります。また、贈与税の評価とは別に、民法上の遺産分割や特別受益の判断に使われる際には、贈与時の実勢価格が基準になるケースもあります。

贈与の段階で想定していた価値と、後の相続手続きで扱われる評価額に相違が生じることもめずらしくありません。複数の評価基準を理解し、必要に応じて事前に専門家へ相談することがトラブル回避につながります。

小規模宅地等の特例は贈与では使えない

一定の条件を満たすことにより、土地の評価額を最大80％まで減額できる小規模宅地等の特例は、相続が発生した場合に限って適用されます。そのため、生前贈与には活用できません。節税を目的に生前贈与を選択したはずが、小規模宅地等の特例を使えず、将来的に高額な贈与税を支払うことになるケースも考えられます。

特に自宅の敷地が対象となる場合には、制度の適用可否が大きな税負担の差を生むため、贈与と相続のどちらが適しているか、慎重に見極めることが重要です。

共有名義は将来のトラブルを招く可能性も

親子間で土地を共有名義にすることは、贈与税の軽減や資産の保全を目的とした有力な選択肢であるものの、思わぬ落とし穴も存在します。共有名義の場合、土地の売却や賃貸、建物の建築には共有者全員の同意が必要です。そのため、一人でも反対する人がいた場合、手続きを進められません。

また、贈与後に親が亡くなった場合には相続が発生し、対象の土地が複数の相続人に引き継がれる可能性があります。相続によってさらに共有者が増えた場合、土地の管理や処分をすることが非常に困難になります。将来的な土地の利活用や管理のしやすさを考えた場合、単独名義での贈与や贈与せずに相続を活用することも選択肢に含めておくと安心です。

生前贈与後の土地活用法

生前贈与で子などに土地を譲り渡した後、その土地をどう活用していくかもあらかじめ考えておくことが大切です。贈与した土地が活用されなかった場合、固定資産税などの維持費だけがかかるという事態にもつながりかねません。

子の住居用地として活用する

生前贈与された土地に子どもが住宅を建てる場合、住宅取得等資金の非課税特例や住宅ローン控除など、税制上のメリットを享受できる可能性があります。特に、住宅取得等資金の特例は、贈与者である親からの援助を受けながら贈与税を軽減できるため、若い世代にとって住宅を取得するためのサポートになる制度です。

また、自ら居住するという土地の活用方法は、将来的な相続に関する手続きもシンプルにできるのがメリットです。

賃貸住宅を建てて収益化・相続対策につなげる

生前贈与後にアパートやマンションなどを建てて運用し、集積化すれば、子の収入源となるため資産形成に役立ちます。また、集合住宅経営で活用した貸付事業用宅地は、将来相続が発生した際、一定の条件を満たすことにより「小規模宅地等の特例」の適用を受けられる可能性があるため、相続税対策としても有効です。

土地の評価額が最大50％減額されるケースもあるため、贈与後の資産を守るだけでなく、次の世代への円滑な相続にもつながります。

駐車場・コインパーキングとして活用する

土地に住宅や建物を建てるほどの予算や計画がない場合、駐車場・コインパーキングとして運用する方法もあります。特に都市部や駅周辺など、車の出入りが多いエリアでは、安定した利用が見込めるため収益性が高くなります。初期投資を抑えられることに加え、維持管理の手間も比較的軽いのは大きなメリットです。

土地の所有者または貸付け先の第三者が駐車場・コインパーキングを経営すれば、土地の貸付事業を行っていると見なされるため貸付事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例の対象となるケースがあります。

一時的に空き地管理サービスを利用する

贈与された土地をすぐに活用する計画がない場合でも、放置したままにしておくのは望ましくありません。使用していない土地にも固定資産税はかかります。また、管理が不十分な土地は、近隣トラブルの原因となりかねません。

このような場合、空き地管理サービスを活用するという選択肢もあります。空き地管理サービスとは、定期的な草刈りや見回り、清掃などを代行してもらえるサービスであり、土地を管理しながら将来の活用計画に備えられるのがメリットです。

親子間の土地の生前贈与は計画的に！専門家に相談して有効活用しよう

土地の生前贈与は、節税やトラブル防止に有効な手段であるものの、その後の管理やどのように活用するかによって、受贈者である子の将来設計に大きな影響を与えます。土地は、贈与しただけで終わりではなく、その土地をどう活用するかまで見据えて計画することも重要です。

生前贈与を進める際は、特例制度の活用方法や税務上の影響、土地の評価額など、専門的な知識が求められます。税理士法人レガシィは、相続・事業承継専門の税理士法人として60年以上の実績を誇り、相続税申告の累計件数は２万件を超えています。お悩みの方は、ぜひご相談ください。

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