※令和6年度税制改正大綱により、2023年以降も特例が延長されることが発表されました。その他の改正点など、詳しくは【2024年最新情報】をご覧ください。（更新日：2024年1月5日）
また令和4年度税制改正において、非課税限度枠は最大1,500万円→1,000万円に変更されています。詳しくは【2022年改正情報】をご覧ください。

財産が無償で渡された場合、それを「贈与」といいます。たとえば、お子さんがマイホームを購入するので、その資金を親御さんが援助するといったケースが最もイメージしやすいでしょう。この贈与が発生した時は「贈与税」を払わなければならないことがあります。この場合、贈与税を払うのは贈与を受けた側です（マイホームの例でいえば、お子さんです）。

ただし、贈与税には非課税枠があります。たとえば「暦年課税」なら年間110万円までが非課税です。また、マイホームの購入に関しては最大1,500万円までは贈与税がかからない「住宅取得等資金の非課税の特例」という制度も設けられています。この記事ではマイホームの購入を考えている方にとって必ず押さえておきたい「住宅取得等資金の非課税の特例」とその注意点について解説いたします。

贈与税とは「個人から財産を受け取る際にかかる税金」のこと

まず「贈与とは何か？」というところから理解を深めていきましょう。贈与とは、一方が自分の保有している財産を無償で相手方に与え、それが相手方に受諾されることです。贈与をする人のことを「贈与者」、受ける人のことは「受贈者」と呼びます。一般的には親御さんが贈与者で、お子さんが受贈者のケースが多いことでしょう。

この贈与が個人間で行われた時にかかってくる税金が「贈与税」で、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与に対して課せられます。申告義務が生じるのは受贈者、つまりは財産を受け取った側の人です。
とはいえ、贈与を受けた人すべてが贈与税を払わなければならないわけではありません。
贈与税の課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」があり、それぞれに非課税枠が設けられているためです。

贈与税の課税方式：①暦年課税

暦年課税とは、1年間に受けとった財産の合計額から110万円（基礎控除額）を差し引いた額に一定の税率を乗じて贈与税を計算する方法です。受け取った財産額が110万円以下なら贈与税の申告義務は生じません。税率は以下の表を参考にしてください。

上の表に掲げた税率は「贈与を受けた年の1月1日現在、20歳以上の子ども（孫）が親（祖父母）から贈与を受けた場合」です。贈与した人が兄弟姉妹であったり、受贈者が20歳未満の場合は以下の「一般税率」に基づいて計算が必要で、特例税率とは税率が異なってきます。

例を出してみましょう。35歳の息子に400万円の贈与をしたとします。すると、贈与税は次のように算出していきます。

【400万円（贈与分）−110万円（基礎控除）＝290万円（課税対象）】

【290万円×15％−10万円＝33万5,000円（贈与税）】

贈与税の課税方式：②相続時精算課税

相続時精算課税は受けとった財産の合計額から2,500万円（特別控除額）を差し引いた額にかかる税金です。税率は一律20％となっています。
たとえば、3,000万円の贈与を受けたとすると、課税対象は特別控除額を差し引いた500万円となり、その20％である100万円が贈与税となるわけです。また、この場合の財産額はのちに相続が発生した時に相続税の課税対象となってきます。

住宅取得資金贈与の特例

贈与税のあらましを押さえたところで、マイホームを取得する時の贈与税の扱いに関して理解を進めていきましょう。
マイホームの購入時、親子間でサポートが行われるケースは少なくありません（祖父母から援助を受けるケースもありますね）。この場合、親族であっても個人から個人への贈与となるので贈与税の対象となってきます。マイホームは高額なので、贈与額も必然的に高くなると考えていいでしょう。

暦年課税の場合、110万円以下なら非課税ですが、マイホームの資金としては不十分と考える人も多いのではないでしょうか。また相続時精算課税の場合は2,500万円までは非課税ですが、のちのちの相続のことを考えると二の足を踏む人もいるでしょう。

とはいえ「息子夫婦（娘夫婦）のために住宅取得のための資金を援助したい」という親御さんは多いはずです。こうした時に活用したいのが「住宅取得等資金の非課税の特例」です。この特例を使うと最大1,500万円までの贈与が非課税となるのです。

住宅資金贈与の特例を活用するための条件

住宅取得等資金の非課税の特例を適用するためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。その要件は大きく「受贈者（贈与を受ける人）に関する要件」と「住宅に関する要件」とに分けられます。以下、主なものについてふれておきましょう。

受贈者に関する要件

1. 贈与者の直系卑属（子や孫）であること
   自分の両親や祖父母からの贈与であるという意味です。配偶者の両親・祖父母からの贈与は対象外となります。
2. 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
3. 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下）
4. 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与された住宅取得等資金の全額をあてて住宅を購入し、住み始めること

※贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していない場合には、この特例の適用を受けることができなくなります。

住宅に関する要件

①日本国内にある住宅であること
②床面積が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上を受贈者の居住の用に供されるものであること
※令和3（2021）年中に贈与が行われ、受贈者の所得金額が1,000万円以下の場合は「40㎡以上240㎡以下」となります。また、増改築の場合は「確認済証の写し「検査済証の写し」や「増改築等工事証明書」などの書類が必要で、増改築の費用が100万円以上であることが要件として加えられます。
③中古住宅の場合は①と②に加えて築20年以内であること
※鉄骨造や鉄筋コンクリート造のような耐火建築物は築25年以内です。

要件は上記以外にもいくつかあります。より詳細な内容は国税庁のホームページを参考にしてください。

参考：国税庁ホームページ『直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』

改正以前（2021年12月末まで）の非課税限度枠

特例の適用を受けるにはいくつかの要件があります。また、マイホームの購入時期や消費税率、住宅の性能（耐震性など）によって非課税限度額も変わってきます。その内容については以下の表を参考にしてください。

ちなみに非課税限度額を超える贈与を受けた場合は、その超過分に対して贈与税がかかってきます。

【2022年改正情報】住宅資金贈与の特例 改正内容まとめ

2021年12月10日に「令和4年度 税制改正大綱」によって、2021年末で終了予定だった子や孫への住宅購入のための資金の非課税贈与制度が、2023年末まで延長されることが示されました。
また、非課税となる金額が最大1,500万円から1,000万円へと縮小されます。

＜主な改正内容＞

①適用期限

もともと期限を「令和3年（2021年）12月31日まで」と定めていましたが、この期限が2年延長され、「令和5年（2023年）12月31日」まで適用延長となりました。

②非課税限度額

 
改正前は住宅取得契約の締結時期によって条件がありましたが、今回は契約の締結時期が条件から外されました。
また非課税限度額は最大1,500万円から1,000万円に改正されました。

③中古住宅の築年数要件

対象となる住宅用家屋の要件であった築年数基準を廃止し、登記簿建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋は新耐震基準適合とみなされます。

④受贈者の年齢要件

成人年齢が20歳から18歳に引き下げられたことに伴い、令和4年4月1日以降の贈与から18歳以上に引き下げられます。

これらの改正は、2022年（令和4年）1月1日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用されます。
※④については、2022年（令和4年）4月1日以後

出典：国税庁ホームページ『直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』

【2024年改正情報】住宅資金贈与の特例 改正内容まとめ

2023年12月14日に「令和6年度 税制改正大綱」によって、2023年末で終了予定だった子や孫への住宅購入のための資金の非課税贈与制度が、2026年末まで延長されることが示されました。
また、省エネ等住宅用家屋の要件が一部変更されます。

＜主な改正内容＞

①適用期限
もともと期限を「令和5年（2023年）12月31日まで」と定めていましたが、この期限が3年延長され、「令和8年（2026年）12月31日」まで適用延長となりました。

②省エネ等住宅用家屋の要件
もともと省エネ等住宅の要件を満たすためには、省エネ性能が「断熱等性能等級４以上又は一次エネルギー消費量等級４以上であること」と定められていましたが、「断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上」に変更されます。

これらの改正は、2024年（令和6年）1月1日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用されます。

なお今回の税制改正において、非課税限度額に変更はありませんでした。

※「東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律（震災特例法）」において、被災した住宅の居住者（居住予定者）への住宅取得資金贈与については、省エネ等住宅において1,500万円、それ以外の住宅において1,000万円までの非課税枠が定められています。（ただし、今回の税制改正大綱において期限の延長が図られるかは記載なし）

出典：財務省ホームページ『令和6年度税制改正の大綱』

住宅資金贈与の特例を活用する際の注意点

住宅取得等資金の非課税の特例を利用する際の注意点としては次の二つが挙げられます。

1. 贈与税の納税は不要でも申告が必要
2. 相続時精算課税制度も適用できる

それぞれに解説していきましょう。

贈与税の納税は不要でも申告は必要

住宅取得等資金の非課税の特例の適用を受けるには、贈与税の申告が必要です。たとえ贈与税を払わなくてもいい場合でも申告は行ってください。
申告の期間は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間で、管轄する税務署に贈与税の申告書を提出します。なお、その際には戸籍の謄本や住宅購入の契約書など一定の書類を添えて提出をします。

相続時精算課税制度も適用できる

住宅取得等資金の非課税の特例はすでにふれた相続時精算課税と併せて適用できるため、非課税額はさらに拡大します。ただし、この際には注意が必要です。というのも、相続時精算課税を選択すると、それ以降は110万円の非課税枠をもつ暦年課税を選択することができなくなるからです。その後に贈与を受けた場合は相続財産として積み上げられていくことになります。
相続時精算課税は将来的に贈与した財産を相続財産にプラスして相続税の申告を行う必要があるため、慎重に考える必要があるというわけです。

おわりに：住宅資金贈与の特例は上手に活用しよう

財産を無償で渡すことを贈与といい、その額によっては贈与税を支払わなければならなくなります。
暦年課税の場合は年間110万円を超えた部分の財産額に対して課税されますし、相続時精算課税では2,500万円を超えた部分の財産額に課税されることに加え、贈与されたその財産は相続が発生した時に相続税の課税対象となります。
親が子に（あるいは祖父母が孫に）住宅の購入資金を援助しようと考えた場合、こうした贈与税が負担になることは十分に考えられます。

ですが、この記事で解説してきたように、住宅取得に関しては贈与税の大幅な軽減につながる「住宅取得等資金の非課税の特例」という制度が設けられています。マイホームの購入予定がある方はぜひ活用していただきたいと思います。