市街化区域とは？基本の知識と市街化調整区域との違いも解説

土地を相続する際、市街化区域なのか否かによって評価額や税金の有無などが変わってきます。
ここでは市街化区域の概要やメリット、市街化調整区域との違いについて解説します。

市街化区域とは？

そもそも、「市街化区域」とはどのような場所を指すのでしょうか。市街化区域は、おおむね10年以内に市街化を優先的に、そして計画的に推し進める地域のことをいいます。市街化区域であれば、工業地帯などの一部地域を除いて許可を得ることなく住宅を建築できます。商業施設や住宅街などがあり、駅などの公共施設が整っている地域が代表的です。

市街化調整区域との違いとは

同じようによく使われる用語として「市街化調整区域」があります。これは市街化を目的としていない区域のことで、自然を保全することと農業や林業などを営む環境を守る目的で定められています。当然ですが、田畑を切り拓いて商業施設や住宅街を作ることはなく、住宅を含め何か建物を建築する際には許可申請が必要です。

しかし例外として「都市計画法34条」に基づく開発許可の主な基準を満たした上で、地方自治体への申請で建築許可が下りたときには施設などの建築も可能です。例えば、街中での建築が困難とされる寺や老人ホームなどが該当します。さらに、もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できる個人の住宅なども、建築許可があれば建てることができます。

市街化区域と市街化調整区域の違いは、「都市計画を目的とした場所に指定されているか、いないか」という点です。この線引きがあることにより、市街化区域では積極的に商業施設や住宅を建築することができ、市街化調整区域では一定の条件や建築するための申請が必要となります。

市街化区域の特徴について

市街化区域について理解を深めるためには、税金や土地の使途について取り決められていることをきちんと押さえておくことが重要です。ここでは、市街化区域に共通する特徴についていくつかピックアップします。

都市計画税が課せられる

市街化区域にある土地や建物には、都市計画税が毎年課税されます。基準額は、「課税標準額（固定資産税評価額）×0.3％」で算出されます。固定資産税と合わせて課税され、住宅の敷地となっている場合は、軽減措置が適用されます。

出典：総務省ホームページ『都市計画税』

用途地域があらかじめ決まっている

市街化区域には、原則として用途地域があらかじめ定められています。近隣の土地を異なる用途で利用してしまうことで、住環境の安全性や環境性といった観点から不具合が生じることがあるためです。あらかじめ区域にわけておき、用途を制限することにより、適正な市街化の実現と利便性の向上を図っているのです。

市街化区域は土地利用の仕方によって「住居系・商業系・工業系」の3つに大別されます。そして、この3つがさらに細分化されたものを「用途地域」と呼び、現在、13地域に分けられています。

まず3つの分類について説明します。

住居系

13の用途地域のうち8地域は住居系のエリアです。このエリアには基本的に大きな商業施設や工場などは建築できません。

商業系

13地域のうち2地域は商業系のエリアです。近隣住民をはじめ多くの人が訪れる商業施設などがある地域です。

工業系

13地域のうち3地域は工業系のエリアです。工業系が集まっている地域のため、工場類にとっては利便性が高いといえます。

次に13の用途地域について簡単に紹介します。なお指定されているエリアは、建築物の用途制限だけがされているわけではなく、建築物をどのようにして建てなければいけないのかという点が厳密に定められています。例えば、土地の面積と建物に使用する床面積比率（容積率）や道路の幅に合わせた建築物の高さ制限などです。

①第一種低層住居専用地域

一戸建て住宅、賃貸住宅、低層マンション、小学校などが建てられる地域です。建物の高さは10m〜12m程度に制限されています。床面積の合計が50㎡以下の店舗であれば建築可能です。

②第二種低層住居専用地域

高さ制限は第一種低層住居専用地域と同じです。しかし、床面積の合計が150㎡以下の店舗まで対応できるため、コンビニや飲食店などの建築も可能です。

③第一種中高層住居専用地域

建物の高さ制限はなく、中高層住宅に合った地域です。二階建て以内、床面積が500㎡以下の店舗が建てられます。大学のような教育施設、図書館、神社、病院などが建てられます。

④第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域の建物に加えて、二階建て以内で床面積が1,500㎡以下の教育施設や病院、店舗や事務所などが建てられます。

⑤第一種住居地域

第一種・第二種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加えて、床面積が3,000㎡以下の店舗や事務所、ホテルなどが建てられます。

⑥第二種住居地域

第一種住居地域で建築可能な建物に加えて、床面積が10000㎡以下の店舗、事務所、ホテル、カラオケボックス、ボーリング場、スケート場などが建てられます。

⑦準住居地域

第二種住居地域で建築可能な建物に加えて、作業場の床面積が150㎡以下の自動車関連施設や客席部分200㎡未満の劇場や映画館などが建てられます。

⑧田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加えて幼稚園・小学校・中学校・高校などの教育施設や、図書館、病院、神社・寺院など二階建て以下であれば建築可能です。農作物を使用する店舗であれば500㎡の建築物が建てられます。

⑨近隣商業地域

住民が日用品を購入するための地域で、住宅や店舗の建築ができます。また、小規模工場であれば建てることが可能です。

⑩商業地域

飲食店や百貨店などが立ち並ぶ地域で、銀行など日常生活に関わる店舗が建てられます。住居の建築もできます。

⑪準工業地域

危険性や環境汚染などの心配がない軽工業の工場やサービス施設が建てられます。

⑫工業地域

制限なく、工場が建築できる地域です。住宅や店舗の建築は可ですが、学校や病院、ホテルといった施設は許可されません。

⑬工業専用地域

名前のとおり、工場施設の建築だけが許されている地域です。

出典：国土交通省ホームページ『用途地域』

市街化区域の調べ方とは

例えば、相続によって譲り受けた土地などは市街化区域であるか否かを知らないこともあるでしょう。ここでは、ご自身の持つ土地や相続した土地、住居を建てる際に購入したいと考えている土地などが市街化区域に該当するのかを調べるための方法を解説します。

行政情報から探す

調べたい土地のおおよその場所が判明している場合、検索エンジンで「市街化区域　○○市（該当する市区町村名）」あるいは「都市計画図　○○市」と入力して検索してみてください。すると「行政地図情報」や「都市計画マップ」などの名称で各自治体が提供している地図を確認することができます。

また、このような地図がネット上で公開されていない場合は、該当する市区町村の都市計画を担当する課に問い合わせして、具体的な場所を伝えれば市街化区域に該当するかについて返答してくれるでしょう。

物件資料から探す

手元に物件についての資料があるときには、都市計画の記載について確認してみてください。概要欄や備考欄にある「用途地域」という項目があれば、そこに「商業地域」や「第二種中高層住居専用地域」といったいずれかの用途地域が記載されているはずです。ただ定期的に用途区域の見直し等が発生するため、重ねて最新の情報についても確認することをおすすめします。

市街化区域のメリット

市街化区域にある土地には、さまざまなメリットがあります。ここでは主な3つのメリットについて紐解いていきます。市街化調整区域との違いについても触れているので参考にしてください。

だれでも建築が可能

市街化区域は、市街化を促進するために設定されている地域です。そのため、市街化調整区域のように許可申請を通さずに建物を建築することが可能です。ただし、建築するための厳しい指定がないため、家や土地を購入した後に住居環境が大きく変化する可能性もあります。

例えば、住居を建築した後、近隣に大規模商業施設ができると住環境が大きく変化し、利便性は高くなるものの交通渋滞の発生頻度が高くなることがあります。また人が集まる店舗が建つことで、必然的に人の流れが変化してしまいます。そうなると、購入前に落ち着いた場所だと思っていた地域が、にぎやかになることも考えられます。将来的な環境変化があることには注意しておくべきでしょう。

一方、市街化調整区域の場合は市街化への発展が抑制されている地域です。市街化調整区域である限りは、大きく住環境が変化することがありません。しかし建物を建てたいときには、個別に審査をうけて許可を得なければなりません。新築で建てる場合以外に、リフォームするケースにおいても許可申請が必要となるため、すべての人が建築できるとはいえません。

電車や主要道路が近いためアクセスが良い

市街化区域は、人々が生活するのに便利な環境が整っているエリアです。電車や主要道路が近くに整備されているため、アクセスのよい場所といえます。また、複数のスーパーやコンビニなどの店舗もあり、生活の利便性が高くなります。住居を作る前提の区域であるため、電気・ガス・水道といったインフラの心配はありません。このような過ごしやすいエリアであることから、不動産価格も高く設定されている傾向にあります。

一方、市街化調整区域は、そうでない地域に比べると駅などの交通機関が遠く、スーパーなどの施設の数が少ないことが多々あります。場所にもよりますが、電気・ガス・水道などのインフラが整っていない場合もあります。そのため、市街化区域に比べると不動産価格が安く設定されているのです。

売却の際に高く売れる可能性がある

市街化区域は、誰でも建物の建築が行なえます。そのため買い手も多く、売却しやすい土地であるといえるでしょう。買い手が多いということは、それだけ需要が高く、購入者同士の競争率も高くなるため、自ずと売却価格も上がります。

一方、市街化調整区域は、土地を買っても使用する目的が制限されるため、家や土地の購入希望者が少ない傾向にあります。そのため、売りに出してもなかなか売れなかったり、売却価格が低くなったりする可能性があります。

おわりに：相続における土地評価はプロにお任せ

市街化区域とは、向こう10年間で市街化することを目的に設定され、商業施設や住居を建築することができる地域です。13の用途地域に分けられているのが特徴で、市街化調整区域に比べると建築への自由度が高いことと、利便性や住環境が整えられていることで土地の評価額が上がりやすいメリットがあります。
普段からご自身が管理している土地については市街化区域であるかについては理解されているでしょう。しかし相続などで土地を取得した際には、その土地が市街化区域なのかといった基本的な事項から、売却価格などに関係する正しい土地評価について知らないことがほとんどです。

「相続によって取得した土地を正しく評価してほしい」などのご希望がある場合は、プロに相談してみてはいかがでしょうか。該当する土地のある場所や市街化区域に該当するかどうかによって土地の評価方法と評価額は大きく異なり、それが売却のしやすさにもつながります。そして、土地評価に深い知識を持つプロに相談することで、相続税額を抑えることも期待できます。

税理士法人レガシィは50年以上の歴史をもつ、相続専門の税理士法人です。土地評価に強い知識と豊富な経験がある専門家が在籍しており、相続税を抑えるためのノウハウが蓄積されています。

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