マンションを購入したり、両親から相続したりした際、その物件が「定期借地権付きマンション」だったという経験がある方もいると思います。通常のマンションとは異なる特徴をもつ定期借地権付きマンションは、所有をはじめ、特に売買をする際には知っておいたほうがよい点が多々あります。
この記事では、定期借地権付きマンションと所有権付きマンションの違いや特徴、メリットなどについて解説します。

マンションの借地権付き物件とは？

所有権ではなく借地権が付随するマンションを、「借地権付きマンション」と呼びます。近年では借地権付きの物件は多くが「定期借地権契約」となっています。例えば、50年を期限として地主と借り手が契約した場合、その期間中は借り手がその土地を住宅用地などとして利用できます。50年が経過すると契約満了となり、土地を更地にして地主に返却します。

この定期借地権がついたものが、定期借地権付きマンションと呼ばれており、一般のマンションとは所有権・地代・税負担の有無や同等条件での物件価格などに違いがあります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、希望する条件に合致した物件が定期借地権付きマンションだった場合などには、具体的な購入手続きを進める前に、まずはしっかりと違いや特徴を把握しておくことが大切です。

そもそも借地権とはなにか

ここからは、そもそも借地権とはどういったものかについて説明します。
借地権とは、「建物を建てる目的で土地代を支払って他人から土地を借りる権利」のことです。
借地権がついている建物を利用したいときには、土地を借りるために、借地権を借りる人（借地権者）は、貸す人（借地権設定者）に費用を定期的に支払う必要があります。
契約期間は物件ごとに異なります。契約期間が満了すると、その物件にはそれ以上住むことはできなくなりますので、定期借地権付き物件を購入するときには、忘れずに残りの契約期間を確認しましょう。
借地権について定めた法律として、いわゆる「旧借地法」と「新借地法」があります。定期借地権を定めているのは「新借地法」と呼ばれるもので、平成4年に「借地借家法」として施行されました。それ以前の旧借地法条件下では、借地時に取り決めた期限が過ぎても借り手が希望すれば契約が更新できることとされており、借りている側に極めて有利、反対に貸し手には不利なものでした。なぜなら、借地の期限が終わった時点で土地を売却しようと思っていても、借り手から延長を希望されると、正当な理由がなければ延長を拒否できないとされていたため土地を売ることができず、引き続き貸すという選択肢しかとれなかったからです。
こういった問題を解決するために、定期借地権などを定めた新借地法が制定されました。貸し手にとって貸しやすい環境となったため、定期借地権付き物件が増加しました。ここからは、その新借地法における「定期借地権」と「普通借地権」について詳しく説明します。

定期借地権について

定期借地権を分類すると「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があります。
通常、定期借地権付きマンションといえば一般的に「定期借地権」のことを意味します。
定期借地権は、一定の契約期間が満了したときには借地契約が終了します。つまり、契約を更新する方法はないのです。また、このとき借地権者は建物を取り壊し、更地にして返さなければなりません。
定期借地権付きマンションの場合、たとえ長い時間を過ごして愛着を感じているマンションであったとしても、借地の期限を迎えたときには契約満了となり、速やかに退居しなければなりません。
事業用定期借地権は各種店舗や工場など、事業用として土地を貸借するためのものです。条件によっては、契約の更新や契約満了時に建物の買い取りを交渉することも可能です。
建物譲渡特約付き借地権は、契約更新の余地がない代わりに、契約満了時に地主が借り手から建物を買い取ることが条件付けられたものです。借り手としては、建設する建物の価値が無駄になりにくいという利点があります。アパートやマンション、オフィス、各種店舗などで用いられることが多いです。

普通借地権について

契約期間の期間満了後に借地権者が希望すれば契約を更新可能な借地権です。
最初の契約時には、契約期間は30年以上、1回目の更新で20年以上、2回目以降の更新は10年以上と契約期間が定められています。もし借地権設定者が契約の更新を拒絶するのであれば、「正当事由」を明確にしなければなりません。

旧借地法と同等条件のようにも見えますが、新借地法下の普通借地権では、正当事由の内容が明確化され、見解の相違が起きにくいようになっています。また、立ち退き料を支払うことで更新を拒否することもできるようになりました。
借地権者が契約更新を希望せず建物が残る場合、借り手は借地権設定者に対して建物の買い取りを請求することもできます。

借地権付きマンションのメリットとは

ここからは、借地権付きマンションがもつ代表的なメリットについて説明します。特に、将来借地権付きマンションを売却することを考えている場合にはアピールポイントにもなるため、把握しておきましょう。

所有権付きマンションより安価

マンションを購入することで、建物であるマンションと土地のどちらにも所有権が設定される、いわゆる一般的な物件では、購入価格には建物の価格に加えて土地の価格も含まれます。
一方、定期借地権マンションの場合、土地を利用するという権利を借地権設定者から借りているため、購入価格にはマンション建物の価値だけが反映されます。もちろん借地しているため、土地使用料は必要ですが購入するよりも土地代としての負担が低くなります。
つまり、定期借地権マンションの場合は、土地は借りているだけなので購入するよりも物件価格が安価になるのです。
マンションの購入に必要な費用を比較すると、定期借地権付きマンションは約20～30％安くなる傾向があると言われています。

限られた資金でマンションを手に入れたいときには、定期借地権付きマンションの価格は魅力的だといえるでしょう。

固定資産税がかからない

不動産を所有していれば「固定資産税」や「都市計画税」が課税されます。毎年支払わなければならないため、一般的なマンションを購入したときには積もり積もった税金の支払いを高いと感じることもあるでしょう。
一方、定期借地権がついている物件では、土地は借りているだけで所有しているわけではありません。このため、課税対象となりません。土地に関する税金の支払いは借地権設定者（貸し手）が行うため、借地権者（借り手）は固定資産税も都市計画税も支払わずにすみます。
ただし、該当するのは土地だけなので、マンションの建物部分に関しては固定資産税などの税金がかかるため注意が必要です。
マンションを手に入れたいけれど、税金を少なくして継続的な出費を抑えたいようなときには、定期借地権付きマンションが向いています。

人気の物件であることが多い

定期借地権によって貸し出されている土地には、もともと自治体が所有している土地や、本来は住宅地としては活用されないであろう神社仏閣の敷地内、学校や大使館などの公共の敷地を期間限定で活用していることもあります。そういった土地は開発が進んでいないため、良い環境に恵まれていることもあるでしょう。
また、立地条件が非常に良く、手放すのは惜しいと感じる所有者が収益を確保するために借地に出すというケースが多くあります。つまり土地を売却することには抵抗があるが、貸し出せるのであれば貸し出す、ということです。借地権者に土地を貸し出すと、一定期間が過ぎると更地になって土地が手元に戻ってきます。そうすると土地の所有者は少ないリスクで土地を有効活用して収益を得られることになります。つまり、通常では購入できないような希少な立地に定期借地権マンションが建つことがあるのです。
そのため、珍しい場所に住みたいときや、付加価値がついたようなマンションを探しているときには、思いがけない掘り出し物が見つけられるかもしれません。

借地権付きマンションのデメリットとは

借地権付きマンションのメリットについて解説してきましたが、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは代表的なものについて解説します。

地代がかかる

マンションに住みつつ土地を借りていることになるため、土地の評価額が高騰した場合に地代が値上がりするリスクもあります。借地契約の内容によっては、土地の評価額に合わせて地代を変動させながら支払わなくてならないケースもあるためです。
また、契約期間満了後には、更地にしてから借地権設定者に返還しなければなりません。一般的には、契約期間満了後のために解体準備金として必要な金額を積み立てておきますが、積み立てをしていない物件もあるため注意が必要です。その場合、退去時に負担が発生するということになります。

期限が来たら返還する必要がある

これが一番のネックかもしれませんが、定期借地権付きマンションは、契約が期限を迎えた時点で借地権設定者に土地を返さなくてはなりません。契約期限を迎えた場合、更地にして返還する必要があるため、マンションを解体します。マンションを取り壊して更地にしなければならないため、いくら住み心地がよいと感じていても、将来的にはマンションから退去しなければならないのです。
解体準備金として積み立てを行っているマンションであればよいのですが、積み立ての手続きが行われていないマンションの場合には、解体のために一時的に大きな費用が必要となることもあります。
将来的に返還しなければならない定期借地権付きマンションは、遺産相続が発生するようなタイミングで購入するのにも向いていません。

住宅ローンが組みづらくなる可能性

住宅ローンを組むときに土地と建物のどちらに対しても抵当権を設定することで担保として利用できるのが一般のマンションです。
しかし、土地を借りている状態だと、借地期間が決まっており将来的にはマンションを取り壊さなければなりません。このため、土地に抵当権が設定できないだけでなく、建物の担保価値も低くなりやすく、住宅ローンが組みづらくなる可能性も考えられます。
また、借地権の期間が過ぎたときには更地にして返還する義務があるため、担保である建物がなくなってしまうことになります。これにより、基本的に借地権の残存期間を超える住宅ローンは組めません。このように、住宅ローンが組みづらくなるかもしれないことを注意点として知っておきましょう。

所有権付きマンションと借地権付きマンションの違いは何？

ここからは、所有権付きマンションと借地権付きマンションの違いについて、確認しましょう。

売買価値の考え方

所有権付きマンションと定期借地権付きマンションでは売買価値の考え方に違いがあります。
定期借地権付きマンションを購入する際には、最終的に物件をどうするかを考える必要があります。借地期限が切れるまで住み続ける場合は問題ありませんが、途中で売却する予定であるならば、注意したいことがあります。それは借地の契約期間を念頭においておくことです。残りの期間が短ければ短いほど、それだけ物件が売りにくくなるためです。
契約が終了すると、建物を壊す必要があるため、契約期間終了後には定期借地権付きマンションの価値はなくなることを忘れないようにしましょう。

課税対象が異なる

所有権付きマンションの場合は、固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。一方で、借地権設定者がこれらの支払いを行う定期借地権がついた物件は、借地権者としては税金を支払う必要がないことは先述した通りです。
しかし、建物に関しては所有者であるため、固定資産税などの税金がかかります。このように所有権付きマンションとは課税対象・税額が異なるという違いがあります。

掘り出し物件の見つけやすさ

所有権付きマンションは主に一般的な住宅街に作られるケースが多いです。その反対に、借地権付きマンションは先に述べたように売られることの少ない特殊な土地に建てられることが多いです。
このため、隠れた人気物件を探したいときには定期借地権付きマンションがおすすめです。一般的な所有権付きマンションにはない魅力をもった物件が見つかるかもしれないからです。
また、借地契約の期限によって価値が変動するため、所有権付きマンションと同等の立地、設備状態であっても、より安く購入しやすいという特徴があります。特に、自分がその物件に居住する期間と借地契約の残存期間が合致するような状況では、思わぬ掘り出し物件を安く購入できることもあるでしょう。
一方、所有権付きマンションは需要も供給も双方が多いため、その価格は相場通りとなることがほとんどです。掘り出し物件を見つけ出したいと考えている方には借地権付きマンションを選択肢に入れることをおすすめします。

おわりに：定期借地権付きマンションを相続した際は、プロに相談しましょう

定期借地権付きマンションには、通常のマンションとは異なる特徴やメリットがあります。特に契約期間が終了したときには、契約更新なしで退居しなくてはならないという特徴は忘れてはなりません。
定期借地権付きマンションには「購入時の物件価格が安くなる」、「固定資産税がかからない」、「人気の地区に物件があるかもしれない」などのメリットがあります。しかし、「借地代がかかる」、「土地の返還義務がある」、「住宅ローンが組みづらくなるかもしれない」などのデメリットもあります。

定期借地権付きマンションを所有していた人に相続が発生した場合、この定期借地権付きマンションも遺産相続の対象となります。思わぬ相続となると、独特のルールがある定期借地権付きマンションの取り扱いに悩んでしまうこともあるでしょう。不動産は資産価値が大きいため、専門知識がないと対応に余計な費用がかかったり、売却に失敗して安値で売ってしまったりするということにもなりかねません。

このような不動産物件に関して不明な点があるときには、なるべく早めに専門家に相談することをおすすめします。相続専門として50年以上の歴史をもつ税理士法人レガシィですが、不動産部門もあり、相続を見据えた不動産活用に強みがあります。

マンションなどの土地評価にも強く、また登記などの複雑な相続手続きに関しても、ご依頼から窓口を一つにワンストップサービスでご提供いたします。ぜひお気軽にご相談ください。