雑種地とは | 相続する場合の評価方法や基礎知識・注意点を解説

「雑種地」とは、簡単に言うと特定の用途が定まっていない土地のことです。雑種地を相続するとなると、どのように評価すればいいのでしょうか。また、宅地との違いはどこにあるのでしょう。今回は、「雑種地」の評価方法や注意点について、相続に焦点を当てて解説していきます。

雑種地とは？

土地の地目（利用用途）は不動産登記規則99条によって田や畑、宅地、学校用地といった23種類が定められています。登記においてはどれかに必ず分類されるのですが、その中の一つが「雑種地」です。
「雑種地」とは簡単に言うと、田畑や宅地など、定められた地目のいずれにも該当しない、いわば「その他」にあたる土地のことを指します。

また、相続における土地評価の指針である『財産評価基本通達』では、これらを大きく9種類に分けて土地を評価することと定められており、「雑種地」は他8種類のいずれにも該当しない土地のことを指します。

1. 宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
2. 田　農耕地で用水を利用して耕作する土地
3. 畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
4. 山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
5. 原野　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
6. 牧場　家畜を放牧する土地
7. 池沼　かんがい用水でない水の貯留池
8. 鉱泉地　鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
9. 雑種地　以上のいずれにも該当しない土地

出典：国税庁ホームページ『土地の地目の判定』

雑種地に該当する例

雑種地に該当する主な例としては、駐車場や資材置き場、空き地などがあります。更地や何年も使用していない農地（休耕地）も、雑種地と判断される場合があります。

その他にも、下記のような土地は雑種地とされています。

• 墓地
• ため池
• 公衆用道路（私有地にある道路など）
• 公園
• テニスコートまたはプール
  ※宅地に接続していないもの
• 競馬場の馬場
• 高圧線の下の土地で、他の目的に使用することができない区域
• 遊園地、運動場、ゴルフ場、飛行場
  ※建物敷地以外の土地の利用を主とし、建物はその付随的なものにすぎないと認められる場合
• 水力発電のための水路または排水路

出典：不動産登記事務取扱手続準則 第69条

雑種地と相続の基礎知識

通常、土地の評価は、路線価方式か倍率方式で決定されます。しかし、雑種地は土地評価の倍率が定められていません。
土地の相続税評価額は、相続発生時における使用状況で判断され、とくに、雑種地の評価単位は土地の利用目的で決定されます。不動産登記上の地目は関係ありません。

そこで原則的には、その雑種地の現況に似ている付近の土地について評価した1㎡当たりの価額をもとにして、その土地と評価対象地である雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて評価します。

雑種地としての評価方法があるわけではなく、その雑種地と類似している近くの土地に準じた評価となります。雑種地はその状況に応じて、評価上は宅地や山林などさまざまな土地に成り代わります。

こうした土地の財産評価には非常に難しい判断や計算が必要です。専門知識がない場合には、プロである税理士に依頼するのがベストです。
また、税理士のなかにも専門分野があります。土地に関する計算は、特例などが非常に多く、複雑な計算が必要になります。無駄な相続税を支払うことにならないように、なるべく土地評価に強い税理士を選ぶようにしましょう。

相続税の計算時に評価額を下げるには？

相続時の評価額が高くなりそうだとわかっている土地を、そのままにしておいてわざわざ高い税金を払う必要はありません。あらかじめ、なるべく評価額を下げるような対策を講じておくといいでしょう。
評価額を下げる方法の例としては、次のようなものがあります。

貸付用の雑種地は契約書をきちんと整備しておく

例えば他者に駐車場として貸している土地など、貸し付けられている雑種地はその貸付に係る契約期間の残存期間が長くなるほど控除額が大きくなります。したがって控除額（残存期間）の証憑（しょうひょう）書類として「賃貸借契約書」を整備しておくのが良いでしょう。
控除額は以下のように計算します。

（１）　地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権（堅固な構築物の所有を目的とするものなど）

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額

（２）（１）に該当する賃借権以外の賃借権
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ（１）に掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

相続税の小規模宅地等の特例を利用する

小規模宅地等の特例とは、相続財産のなかに、被相続人や被相続人と生計一であった家族の居住用または事業用に使っていた一定要件を満たす土地がある場合には、その土地の評価額を最大で8割も減額できる制度です。
小規模宅地等の特例は、建物以外の部分である雑種地（土木設備などの構築物）にも適用することができる場合があります。この特例の適用を受ければ、評価額を下げることができ、相続税を節税することができます。

小規模宅地等の特例については下記の記事もご覧ください。

雑種地の評価で最も注意したい点は「現況確認」

前述した通り、雑種地の評価をする際には現況を確認して適切な評価をする必要があります。雑種地の評価には様々な補正要素があります。現地の確認や役所での調査を行って適正な補正を入れることにより大きく評価額を下げられるケースがあります。
雑種地を所有している人は、事前に税理士などに相談しながら、適正に補正が入れられるよう準備しておくとよいでしょう。

おわりに：雑種地の相続は基礎知識を覚えてからだとスムーズです

雑種地とは特定の用途の決まっていない土地のことです。登記上の地目によらず現況で評価される点をまず押さえておきましょう。雑種地をもっている方は、評価額が下がるように事前に節税対策をとっておくことをおすすめします。
土地の評価額を抑えるには専門的な知識も必要なので、一度相続を得意とする税理士に相談してみましょう。