借地権とは？借地権の種別と注意点について解説

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。一般的には家を購入しようとすると土地も購入することになりますが、販売されている家のなかには借地権付きという説明がされている場合があります。これは、建物は自分のものになるものの、土地自体は地主から借りているという形式の契約です。土地に対する固定資産税・都市計画税がかからないなどのメリットがありますが、地代の発生などデメリットも存在します。
ここでは借地権の種別と注意点について解説します。

借地権とは「土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利」

土地に対する権利としては、「所有権」と「借地権」があります。「所有権」を得れば文字どおりその土地は自分のものになり、自由に使用し、収益を得たり、処分したりできます。
これに対して「借地権」は、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。

さらに借地権の種類には「賃借権」と「地上権」の二つがあり、「賃借権」の場合は、第三者に建物を売却する時は地主の承諾が必要となります。「地上権」の場合は自由に売却や転貸することが可能です。
このうち、一般的なのは「賃借権」です。

また、借地権には根拠となる法律が2種類あります。「借地法（旧法）」と1992年8月1日に施行された「借地借家法」です。
旧法は借地人の権利が強く、半永久的に土地を借り続けることが可能で、土地の返還が難しいなど地主側に不利な面がありました。
借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられています。

旧借地権

「借地法（旧法）」に則った借地権を「旧借地権」と呼びます。1992年7月以前の契約が対象です。契約期限は決まっていますが、更新することにより半永久的に借りることができます。
木造などの非堅固建物の場合、存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年。鉄骨造・鉄筋コンクリートなどの堅固建物は60年（最低30年）、更新後の期間は30年となっています。

普通借地権

「借地借家法」で設けられた借地権のうちの一つです。契約期限は決まっていますが、契約を更新することで期限を延長することが可能です。正当な理由がない限り、土地を借りた人が望む限りは契約を更新しなければいけません。
存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上での更新なら1回目は20年、以降は10年となっています。契約が終わる時に、土地の上に借りていた人が建てた建物がある場合、土地の持ち主に買い取りを請求することができます。

定期借地権

同じく「借地借家法」で設けられた借地権に定期借地権があります。契約期間が決まっていて、契約更新はありません。最も多い「一般定期借地権」はおおむね存続期間が50年以上です。
一般定期借地権は、

1. 更新しない
2. 建物の再建築による期間の延長をしない
3. 建物買取請求権の行使をしない

という3つの特約が有効となります。そのため更新はなく、契約終了後は更地にして地主に返還する必要があります。更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いため、永住する予定でなければ問題ありません。
地主にとっては返還時期が読めない旧借地権と比べて、財産の管理がしやすく、借地権の更新を巡ってのトラブルも少なくなるメリットがあります。

借地権付きの建物で税金対策が可能？

土地を所有しようと思うと複数の税金が発生します。購入時に発生する税金としては、印紙税や登録免許税などがあります。また、持ち続けていると、固定資産税と都市計画税が毎年かかります。
こうした税金は、購入ではなく借りることで、抑えられる場合があります。以下で詳しく見ていきたいと思います。

土地の固定資産税、都市計画税の負担が不要

固定資産税と都市計画税は、あくまで土地にかかる税金です。土地は地主のものなので、固定資産税と都市計画税はすべて地主に支払い義務があります。
しかし、土地だけを購入するというケースは少なく、多くの場合、土地の上に建物などを建てるかと思います。この場合、土地は借りているものだとしても、建物は自分の所有物となります。建物に対しての固定資産税や建物の取得にかかる不動産取得税などはかかるので注意が必要です。

購入して所有権を得る場合と比べて価格が安い

土地を借りるためには地代がかかりますが、多くの場合、土地を購入して所有権を得るよりは割安になります。相場によっても異なりますが、家などを買おうとする場合、一般的には借地権付きの建物は、土地の所有権ごと建物を買う場合の6～8割程度で売買されていることが多いようです。

旧法借地法の場合、半永久的に借りられる

旧借地法では、借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていません。借地権者が、「更新請求」をしなかった場合でも、期間満了後もその土地を使っている場合、つまり借地の上の建物を利用している場合には法定更新されることとなっています。
旧借地法の場合は契約更新が前提のため、半永久的に土地を借り続けられます。

借地権の注意点

単純に割安ですむのであれば、借地権のほうがいいのではないかと感じる人は多いかもしれません。しかし、借地権には他にも注意点があるので、よく検討したうえで選択してもらえればと思います。

地主に地代の支払いが必要

借地権を利用する場合、毎月、地主に地代を支払う必要があります。建物のローンがある場合、地代と合わせてそれも支払いが必要になります。契約更新に際して更新料が必要な場合もあります。
取得の際は割安でも、長いスパンで見れば所有権を得るよりも高くついてしまうことも少なくありません。所有権を得ていれば、売却して現金化できる場合もあります。
所有権と借地権、どちらが最終的に得かは、どのくらいその土地を利用するかなども含めて、よく吟味する必要があります。

地主の許可が必要なことも

借地権の場合、建物の名義変更や増改築（建て替え）の際に地主の承諾が必要で、承諾料が発生するケースもあります。同じ面積・間取りで内装や設備を新しくするだけなら、許可が不要なこともあります。

地主が土地を売却したらどうなる？借地権の対抗要件とは

もし地主が土地を第三者に売却したら、権利はどうなるのでしょうか。
借地上の建物の登記は、借地権の「対抗要件」となります。（「対抗要件」とは、第三者に対して各自がもつ権利を主張できる要件のことです。）つまり、土地が売却された場合でも、建物があり借地人の登記がされている場合は、新たな所有者に土地を明け渡す必要はありません。建物は借地人自身の所有物ですので、地主とは関係なく登記できます。逆に言うと、借地人が最低限建物の登記をしておかないと対抗できないリスクがある、ということです。
一方で、建物が滅失すると基本的には対抗要件としても機能しなくなりますが、土地上に建物を特定するための掲示（建物の基本事項、焼失日、再建築予定など）をすれば2年間は対抗力が維持されます。2年経過する前に建物を再築すれば対抗力を維持することができます。

おわりに：借地権のメリット・デメリットを理解してトラブルを防ごう

借地権は税の支払いが減るなどメリットもありますが、売買が自由にできない、地代がかかるので長期的には割高になるなどのデメリットもあります。これから借地権の契約をしようとすると、期限があって延長できない定期借地権の場合が多いかと思います。期限が切れると、原則として土地は返却しなければならない点も注意してください。

ちなみに借地権も相続が可能です。借地権の相続において、地主の承諾は必要ありません。譲渡にあたらないので、地主への承諾料や更新料等の支払いも不要です。地代や契約期間もそのまま引き継がれることになるので、新たな契約も必要もありません。ただし、生前贈与による借地権の移転には地主の承諾が必要ですので注意が必要です。また契約書に該当する事項が明記してある場合もあるので確認しましょう。
承諾は不要ですが、相続があったことや誰が権利を継承したのかといった情報は、地主に伝えておくのがベターです。建物の所有権は、相続する人の名義に登記を変更する必要があります。相続による名義変更登記は、専門家に依頼したほうがスムーズに手続きが終わるでしょう。

不安があれば、一度相続を得意とする税理士などに相談してみてはいかがでしょうか。