土地の相続税を解説！評価や計算方法、節税対策につながる活用法を紹介

土地の相続では、相続税が大きな壁となります。「相続税はいくらかかるのか」「相続税と贈与税ではどちらが高くなるか」など、相続税に関する不安を抱えている方は多いかもしれません。本記事では、土地の相続税に関する基礎知識から、評価方法や計算方法、節税対策につながる土地活用方法まで詳しく解説します。

土地にかかる相続税の基礎知識

ここでは、土地にかかる相続税を、

• 相続税の概要
• 相続税がかからない場合
• 相続と生前贈与はどちらが得か
• 土地の相続税には評価が必要

といった観点から解説します。

そもそも相続税とは

相続税とは、亡くなった人（被相続人）の財産を引き継ぐ際に課される税金です。現金や預貯金だけでなく、不動産、株式、美術品、生命保険金なども相続の対象です。相続税を計算する際は、「基礎控除」について理解する必要があります。基礎控除とは、相続税が課税されるかどうかを判断するための基準です。

基礎控除額は、以下の計算式を用いて算出します。

例えば、相続人が配偶者と子2人の計3人の場合、基礎控除額は［3,000万円＋600万円×3＝4,800万円］です。

この基礎控除額を超えた部分に対して、相続税が発生します。相続税には累進課税が採用されており、相続する金額が大きくなるほど税率は高くなります。

土地を相続する際の手続きの流れは、こちらの関連記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

相続税は「かからない」場合もある

相続税はすべてのケースで発生するわけではありません。前述の計算式で求めた基礎控除の額により、相続税がかからないケースもあります。相続税はすべての人に一律で課される税金ではなく、遺産総額が基礎控除額を超えた部分にのみ課税される仕組みになっています。そのため、遺産が基礎控除の範囲内に収まる場合には、相続税が発生しません。

また、特例や控除制度を活用して課税対象額を圧縮し、最終的に相続税がゼロになるケースもあります。例えば、配偶者の税額軽減を適用した場合、民法により定められた法定相続分、または1億6,000万円のいずれか多い金額の範囲内までであれば、配偶者に相続税はかかりません。

財産を相続したとき | 国税庁

土地の相続と生前贈与はどちらが得か

土地の承継を検討する際「相続」と「生前贈与」のどちらを選ぶべきか判断に迷うケースは少なくありません。それぞれにメリット・デメリットが存在し、どちらが適しているかはケースによって変わるため、一概にどちらが良いとは言えません。

相続の大きな特徴は、小規模宅地等の特例を利用できる点です。詳しくは後述しますが、例えば、自宅の敷地330平方メートルまでは、80％の評価減となるため相続税の負担を大幅に減らせます。

ただし相続の場合、相続開始後に相続人同士でトラブルが起きたり、かえって税負担が膨らんだりするリスクが懸念されるため、生前贈与によって名義変更を済ませておくと安心です。自身の状況が、相続と生前贈与のどちらに適しているのか判断できない場合、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

土地の相続税には「評価」が必要である

相続税は、その土地の「時価」ではなく「相続税評価額」に基づいて課税されます。そのため「評価額」の算定が、実際に支払う相続税額を大きく左右します。相続税評価額とは、国税庁の定める評価基準に基づいて算出される課税のための土地の価値です。

市場の売買価格（時価）とは異なり、一定のルールと計算方式に基づいて評価されます。土地の評価には、接道状況や地形、広さ、利用区分、周辺環境など複雑な要素が関わってきます。

土地の評価方法１【路線価方式】

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあり、土地の所在地や特性によって使い分けられます。まず、都市部で多く使われる「路線価方式」の仕組みを見ていきましょう。

路線価方式とは

路線価方式とは、国税庁が毎年発表している「路線価」を基準とし、土地の相続税評価額を算出する方式です。「路線価」とは、主要な道路（路線）に面する土地1平方メートルあたりの価格を示したものです。

例えば、「路線価が300（単位：千円）」と記載されていた場合、その道路に面した標準的な土地1平方メートルの評価額は30万円になります。路線価方式は、主に以下のような条件の土地に対して用いられます。

• 市街地や都市部など、地価が高く流通性のあるエリア
• 路線価図が公表されている地域

都市部では、土地の価格が細かく異なるケースがめずらしくありません。実際の市場価格に見合うよう、より精緻に土地の価値を把握できる路線価方式が採用されています。

路線価図・評価倍率表 | 国税庁

路線価方式の計算方法

路線価方式による土地の相続税評価額は、基本的に以下の計算式で算定します。

路線価図は、国税庁の「財産評価基準書」で閲覧できます。土地の地積（面積）は、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認することが可能です。また、土地を複数の所有者で共有する際の持分割合も、登記簿謄本に正しい情報が記載されています。

次に、評価対象の土地が接している道路の路線価を調べます。東京都のある路線の路線価が「400（千円）」であれば、評価上の1平方メートルあたりの価格は40万円です。地積が100平方メートルであれば、以下のように算出します。

• 100平方メートル × 400千円 ＝ 4,000万円

上記が基本形となるものの、実際には、さまざまな補正を必要とするケースが少なくありません。

路線価図・評価倍率表 | 国税庁

路線価方式評価の注意点

路線価方式は「地積 × 路線価 × 補正率」という基本式に基づいて評価されます。しかし、実際には、土地ごとの個別事情を考慮した補正が必要です。例えば、奥行きが極端に短すぎたり長すぎたりする土地は、奥行価格補正率を用いて価額を算定します。

接道部分（間口）が狭い土地は、建築や活用に制限が出るため、間口狭小補正率を使って調整するのが一般的です。こうした補正を正しく行うには、土地の利用状況や都市計画、建築基準法との関係まで加味して行わなければならないため、専門家のサポートがあると安心です。

土地の評価方法２【倍率方式】

都市部や主要道路沿いの土地は、路線価方式により相続税評価を行います。しかし、全国の土地すべてに路線価が設定されているわけではないため、路線価が公表されていない土地には、倍率方式が用いられます。

倍率方式とは

倍率方式とは、土地の「固定資産税評価額」に対して、国税庁が定めた一定の倍率を乗じて相続税評価額を算出する方法です。都市部から離れた郊外・地方の住宅地や農地など、国税庁が路線価を公表していないエリアで用いられます。

倍率方式は、固定資産税評価額を基にシンプルな計算式で評価額を算定できます。ただし、土地固有の条件が反映されにくいというデメリットもあります。

倍率方式の計算方法

倍率方式による土地の相続税評価額は、以下の通りです。

倍率方式による評価を行うためには、以下の2つが必要です。

• 固定資産税評価証明書：土地の課税標準額（固定資産税評価額）が記載されている。各市区町村の役所で取得可能。
• 国税庁が公表している「評価倍率表」：国税庁の「財産評価基準書」サイトで確認できる。

例えば、以下のような条件を仮定します。

• 固定資産税評価額：1,200万円
• 評価倍率：1.1（評価倍率表に記載）

これを相続税評価額の計算式に当てはめて計算すると、以下のようになります。

1,200万円 × 1.1 = 1,320万円（相続税評価額）

上記の金額が、土地相続における相続税の課税対象額として扱われます。

路線価図・評価倍率表 | 国税庁

倍率方式評価の留意点

相続税評価の元となる固定資産税評価額は、相続が発生した年のものを適用しなければなりません。誤って古い評価額を使用してしまうと、相続税の過少申告や過大申告の原因となるため、税務署から指摘を受けたり追徴課税につながったりする可能性があります。

また、「倍率方式はシンプルだから補正が一切効かない」と思われがちですが、場合によってはセットバック補正によって、補正評価することが可能です。セットバック補正とは、道路幅が狭く、将来の建築時に敷地の一部を後退させなければならない土地に適用されます。

建物を建てる際、敷地の一部を道路として空けておかなければならない場合、該当部分は無償提供扱いとして評価額を減額するのがセットバック補正の仕組みです。これにより、相続税評価額が下がるため、結果として節税につながります。

節税につながる土地の評価・減額要素

相続税の節税では、評価額をどれだけ適正に下げられるかが重要です。土地の評価をする際は、利用状況や形状によって評価額を減額できる要素が複数存在します。代表的な評価減要素を理解しておきましょう。

貸家建付地

貸家建付地とは、自分が所有している土地に建物を建て、第三者に賃貸している状態の土地です。
使用に制限があるため、自用地（自由に使える土地）と比較して評価額が下がります。

評価額は以下の式で求められます。

ただし、実際に貸している実績が必要であり、名目上の賃貸契約となる場合は評価減の対象外となるケースもあります。土地の活用を検討する際は、早めの段階で不動産投資に詳しい専門家へ相談するようにしましょう。

借地権

借地権とは、他人が所有する土地を借り、その上に自分の建物を建てて使用する権利です。借地権がある土地は、所有者（地主）が自由に使えないため、評価額が下がります。

計算式は、以下の通りです。

評価減によって、本来よりも大幅に評価額が低くなり、相続税の節税につながります。

地積規模の大きな宅地

一定以上の面積を有する広大な宅地は「地積規模の大きな宅地」として、相続税評価額が減額される可能性があります。広すぎる土地は、開発や取引のしにくさから、実質的な利用価値が低くなります。

ただし区分所有や、複数の用途地域にまたがる場合など、適用の可否が複雑になるケースも少なくありません。専門的な知識がないと判断が難しいため、専門家による確認が推奨されます。

不整形地・利用制限のある土地

土地の形状がいびつなものや、道路と接していないなどの理由で建築制限や用途制限のある土地は、評価額を減額できます。

例えば、以下のような土地が該当します。

• 三角形・L字型の土地
• 間口が狭すぎて建築不可な土地
• 高低差が著しい土地

このような特徴がある土地は、実際の市場価値より低く評価されるため、結果として節税につながるケースがあります。

土地の相続税節税対策のポイント

土地の評価減要素に加え、相続税そのものを抑えるための具体的な節税対策も多数存在します。土地を相続する際の節税対策について、それぞれの仕組みと活用時の注意点も押さえておきましょう。

小規模宅地等の特例の活用

小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たす宅地に対して、相続税評価額を最大80％まで減額できる制度です。主に居住用や事業用の宅地が対象となり、家族が住み続けたり、事業を継続したりする際の税負担軽減を目的としています。

面積制限と減額率は、以下の通りです。

特例の適用には、相続人が引き続き居住する、または事業を継続するなどの要件を満たさなければなりません。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例） | 国税庁

土地の分筆

土地の分筆とは、一筆の土地を複数の区画に分割する手続きです。評価額が見直され、相続税の節税につながるケースがあります。代表的なケースは以下の通りです。

• 分筆により一部が不整形地となり補正率が適用できる
• 利用区分（自宅用・賃貸用など）を明確化して特例や減額の適用が可能になる

ただし、地形・面積・接道状況などの制約があるため、無計画に分筆すると逆に不利益になる可能性もあります。分筆後の土地に建築制限がかかるケースや、市街化調整区域で分筆が認められない場合もあるため、専門家のアドバイスがあると安心です。

不動産投資による節税

不動産投資は、相続税対策としても有効な手段です。相続税評価上での大きな利点となるのが「貸家建付地」の評価減です。賃貸物件を所有して貸し出せば、貸家建付地として土地評価が下がり、相続税が軽減されます。

減価償却費などを活用し、所得税・住民税の節税につなげられる大きな利点です。将来的な家賃収入による資産形成も期待でき、生前贈与と組み合わせることで、長期的な相続対策を講じられます。

ただし収益物件の購入は初期投資が大きく、空室のリスクや資産価値の下落といった要素も考慮しなければなりません。節税だけでなく、収益性も含めた総合的な判断が必要です。

土地の相続税は専門家の力で賢く節税！長期的な目線で取り組もう

相続税は、評価方法や控除制度をうまく活用することで、大幅に節税できる可能性があります。ただし、これらの仕組みは複雑であり、特例の適用要件や評価減の判断、将来的な相続リスクまでを見据えた対策を講じるには、専門的な知識が欠かせません。

節税対策は、相続が発生する前の段階から専門家に相談し、長期的な視点で戦略を立てることが重要です。「税理士法人レガシィ」では、相続・節税・不動産戦略を総合的にサポートしています。
土地の相続に不安がある方や、今後の資産継承を最適化したい方は、早めにご相談ください。

不動産投資コンサルティング