駐車場の相続税評価額を算出するには？計算方法や特例を解説

駐車場の相続税評価は、駐車場の土地の状態や、賃貸といった利用状況などによって異なります。
本記事では、駐車場の状況に応じた相続税評価の違いや、評価額を下げる駐車場の利用方法、注意点を解説します。駐車場の相続税評価を下げる方法を確認したい場合の参考にしてみてください。

駐車場はどうやって相続税評価をする？

そもそも土地の相続税評価は、次に掲げる地目別に評価します。 土地の地目には以下の9種類があり、登記簿上にも記載されています。

• 宅地
• 田
• 山林
• 原野
• 牧場
• 池沼
• 鉱泉地
• 雑種地

ただし、相続税評価の判断に用いられる地目は、すべてが登記されている地目というわけではありません。実際の課税時期に土地がどう使用されていたか、事実に即した地目によって決定します。
駐車場の場合、相続税評価時の地目は一般的に「雑種地」です。雑種地は、土地利用の際の単位となる「一団の土地」ごとにそれぞれ評価を行います。さらに雑種地には、原則として似た状況にある「周囲の土地の1㎡あたりの価額」をもとに評価を行うケースもあります。雑種地の駐車場では、相続税評価の計算が「宅地」と変わらないケースが少なくありません。

「小規模宅地等の特例」を適用できれば、評価額が減額できる

駐車場の相続税評価においては、駐車場の形態によっても評価方法が変わってきます。その1つとして「小規模宅地等の特例」が適用できるか否かという点があります。
「小規模宅地等の特例」は、被相続人の事業もしくは居住の用に供されている宅地（土地の上に建物もしくは構築物がある）など条件に合えば適用でき、相続税評価額を減額することができます。

小規模宅地等の特例については、下記の記事もご覧ください。

「青空駐車場」は評価額が減額できない

いわゆる「青空駐車場」の評価額は、他の形態の駐車場と比較して高くなる場合があります。青空駐車場とは、工事などで手を加えていない以下のような状態の駐車場のことです。

• 更地に区画を分けるロープを張っただけの状態
• 車止めを置いただけの状態

青空駐車場の評価額が高くなる理由としては「小規模宅地等の特例」が適用できないという点が挙げられます。特例を適用すると評価額を下げることができるため、例えばきちんと舗装をするなど、適用できる形態の駐車場に変更すると、相続税対策につなげられることがあります。

「小規模宅地等の特例 」を適用できる駐車場4つ

駐車場の相続税評価においては、条件によって「小規模宅地等の特例」を適用することができます。小規模宅地等の特例の制度を活用できるのは、土地の上に構築物がある駐車場です。前述したいわゆる青空駐車場では、この制度が利用できないため注意が必要です。

駐車場の土地について、相続税の評価額を下げられる種類は4種類あります。相続税対策につなげられる、4種類のケースを紹介します。

アスファルトで舗装された駐車場

小規模宅地等の特例では、制度が利用できる駐車場の土地の種類は「貸付事業用宅地等」です。貸付事業用宅地等と判断されて制度が利用できると、50％の評価額軽減が可能です。貸付事業用の駐車場の評価額を軽減するには、貸付事業用の構築物を土地の上に作る必要があります。

何も手が加えられていない青空駐車場では制度が利用できないため、構築物と判断される舗装などを行う対策をとると制度が利用可能になり、評価額の50％が軽減されます。舗装は、アスファルトだけでなくコンクリートでも制度の適用が可能です。ただし、面積が上限の200㎡を超える部分には適用されません。

一部をアスファルトで舗装した駐車場

駐車場でも、土地全体ではなく一部だけがアスファルトなどで舗装されている場合には注意が必要です。同じ駐車場内に舗装された場所と舗装がない場所の両方があるケースでは、原則として舗装箇所だけ特例が適用になります。

駐車場の舗装場所のうち、適用上限となる面積200㎡までは制度の対象になり、50％の評価額軽減が可能です。一方、舗装されていない場所全てと、面積200㎡を超えた舗装場所は制度の対象になりません。また、駐車場全体の土地面積や事業規模は、制度が適用されるかの判断基準にならないため、駐車場に1台分しか駐車スペースがないとしても問題はありません。土地の種類や構築物といった要件を満たしていれば制度の対象になります。

砂利敷きの駐車場

原則、砂利敷きも構築物と判断されるため、砂利敷きの駐車場も舗装された場所と同様に小規模宅地等の特例が適用されます。砂利敷きの駐車場では、土が隠れる状態まで砂利が敷き詰められている必要があります。
ただし、はじめは一面に砂利が敷かれていて制度の対象になると認められていたとしても、砂利を敷いてからかなりの期間が経つと砂利が土に埋まってしまうなど、砂利の状態が悪化してしまうため注意が必要です。砂利の状態が悪いと、構築物とは認められないケースがあります。
また相続を開始した時点できちんと砂利が敷かれている状態でなければ制度の対象外となります。
砂利敷きは、設置にかかる費用を抑えられる反面、きれいな状態を維持するのに管理が必要になるため、適切に管理をするのが難しいケースでは舗装する方法を選ぶのもおすすめです。

コインパーキング式の駐車場

所有している土地がコインパーキング式の駐車場になっている際にも、特例の対象となります。他の業者へ駐車場を貸し出すケースでは、舗装や料金の精算機、フラップといった構築物の所有者は業者になります。
ただし構築物の所有者が土地所有者と異なっていても、実際に土地の上に構築物がある点は変わらないため、相続税評価額には影響を与えません。構築物がある土地は制度の対象になるため、評価額は50％に抑えられます。

特例を適用する場合の注意点

駐車場の利用方法や貸し出ししている相手などによっては、相続税評価額を下げられるケースや下げられないケースがあるため、注意が必要なケースも確認しておくことが大切です。

無料で家族に貸している場合は特例の適用不可

小規模宅地等の特例は、相当の対価を得られる貸付を行い継続的な経営を行っている土地が対象になります。そのため、駐車場を無料もしくは格安で家族や親族、知り合いなどに貸している場合には、評価額を減額する制度が適用されません。
例えば、以前月額2万円で貸し出ししていた駐車場を、現在兄弟に賃貸契約書も作らず月2,000円で貸しているなど、相当の対価が得られていないケースでは、制度の対象外と判断されます。土地を駐車場として活用して相続税対策をしたい場合には、無償もしくは低価格での貸し出しは効果がないため注意が必要です。

自宅の駐車場なら80％の減額が可能

本来、自家用車を停めている駐車場の場合、土地が「特定居住用宅地」に該当するため、評価額から80％減額されます。駐車場が自宅の隣にあるケースでは、自宅から駐車場まで含めて、土地が居住用だと判断されるからです。
ただし、自宅から離れた場所に月極駐車場などの貸付事業用の駐車場を所有していて、一部に自家用車を停めているケースでは、制度が適用されないため注意が必要です。この場合、自家用車を停めているスペースだけを 貸付事業用宅地等から除外して評価額を算出します。
また、特定居住用宅地として認められるのは自宅に隣接する駐車場に限ります。たとえ自宅に近くても、道路を挟んだ場所に駐車場が位置していると対象になりません。

おわりに：駐車場は「小規模宅地等の特例」を利用して適正な評価額に

駐車場の相続税評価は、土地の上に構築物があるかないかで大きく変わります。土地の上にアスファルト舗装が施されているなど 「貸付事業用宅地等」と確認 がとれたケースでは、相続税評価額が50％軽減されます。ほかにも、相続税評価額が80％軽減されるケース、利用方法が原因で特例の対象にならないケースなどさまざまなケースがあるため、現状を把握して対策することが重要です。

駐車場の評価は、相続専門の税理士法人レガシィにご相談ください。50年以上の歴史があり、累計1.5万件以上の相続税申告を行ってきたノウハウがあります。相続税は土地の財産評価によって変わることもありますので、ご自身での評価に不安がある場合はぜひご相談ください。