相続で親が持っていた土地を受け継いだものの、もともとの用途と別の目的での利用を考えた場合、土地の地目を変更する手続きが必要になってきます。
この記事では、地目の種類や調べ方などの地目に関する基本知識から、地目変更が必要なケース、地目変更の手続き方法や必要書類などを詳しく解説します。

地目とは

地目とは、土地の使用目的・用途に応じて分類された項目のことです。地目は、その土地の所在や地番、地積などとあわせて、土地の登記事項証明書に記載されています。不動産を購入したときや相続したときなど、関連書類の中で見たことがある人も多いのではないでしょうか。

例えば「相続をした土地が畑だったが、そこに家を建てたい（宅地にしたい）」といった場合には、地目を変更する必要があります。登記上の土地の用途を変更する手続きを「地目変更登記」といいます。

地目の種類

地目は不動産登記法に基づいて、以下の23種類の項目に分けられます。

引用：法務省『不動産登記事務取扱手続準則第68条』

なお、地目には登記簿に記載されている地目のことを指す「登記地目」と、その土地の現況に応じて、固定資産税などの課税の根拠とされる「課税地目」と呼ばれるものがあります。
登記地目は、所有者が申請を行わなければ原則として地目の登記が変わることはない「申請主義」の制度を取っています。実際の土地の利用状況が変化していても、登記の地目は自動で変更されないため、その手続きは自ら行う必要があります。

一方で、課税地目は市区町村によって調査を実施された際に、土地の現況が変化していれば自動で変更されます。そのため、登記地目と課税地目に違いがあるケースも考えられます。課税地目については、固定資産税の課税明細書を見ると記載されています。

地目の確認方法

土地の登記地目は「登記済権利証」もしくは「登記事項証明書（登記簿謄本）」にて確認することができます。
登記事項証明書は法務局の窓口で取得することが可能です。また法務省の「登記・供託オンライン申請システム」にて、オンライン申請をすることもできます。オンライン交付請求の場合、手数料が安くなるメリットもありますので、PCに慣れている方はぜひ利用してみてください。

参考：法務局『登記・供託オンライン申請システム』

地目変更が必要なケース

実際に地目を変更する必要のあるケースは、以下のような例が挙げられます。

• 土地の使用目的・用途を変更したい場合
• 登記されている地目と実際の利用状況が違う場合
• 土地を売却したい場合

例えば、畑だった土地を自宅（宅地）にしたいというような場合は、地目変更が必要です。ただし、農地の転用は農業委員会の許可が必要になりますので、場合により変更できない土地もあります。
また地目は、その種類によって土地の価値が変動します。土地を売買するにも、実際の状況と登記上の地目が異なるままでは、トラブルになる可能性もあります。土地の売却に関しては、農地のまま売却するよりも、宅地にしてから売却したほうが、価値が上がるケースもあるでしょう。

地目変更を行うときの注意点

地目変更を行うときには、いくつか注意すべき点があります。地目変更を成功させるためにも、あらかじめ確認をしておきましょう。

変更が生じたら1ヶ月以内に行う

地目に変更が生じた場合は、1ヶ月以内に地目変更を行うこととされています（不動産登記法 第37条より）。万が一、決められた期限内に申請を行わなかった場合には、10万円以下の過料に処される可能性があるので、注意しましょう。
特に相続の際は他の手続きもあり、慌ただしいことが多いので難しいかもしれませんが、期限を過ぎてしまわないように、早めに申請することをおすすめします。

農地転用の場合は別途手続きが必要

農地の地目を変更する場合は農地転用にあたり、農業法によって用途の変更に制限があるので、農業委員会への届け出並びに都道府県知事からの許可が必要とされています。そのため、農地転用の許可が取れた後で、地目変更登記をする順番になります。
農地は国内の自給率を下げないためにも、数が減少しないような対策が推進されています。他種の地目変更を行う場合よりも、手間と時間が発生することを押さえておきましょう。

地目変更ができない場合がある

地目の変更ができない土地も存在します。具体的には、前項でお伝えした田畑などの農地を転用する場合、以下のような例に当てはまるとできません。

• 農地転用許可基準を満たさない場合
• 生産緑地の場合
• 市街化調整区域の場合

農地転用の許可には「立地基準」と「一般基準」という２つの基準が定められています。基準に当てはまらないと、農地から他の地目への変更登記はできません。詳細の基準については、下記の農林水産省サイトをご確認ください。

参考：農林水産省『農地転用許可制度について』

また生産緑地（30年の継続を条件に税務面での優遇を受けている農地・緑地）や、市街化調整区域（農業や林業などを営む環境を守る目的で定められた地域）内の農地なども、原則農地転用ができません。ただし後者については条件によって宅地等への許可が下りる場合もあるため、詳しくは該当の土地が所在する自治体に問合せてみましょう。

地目変更登記の手続き方法

地目変更登記の手続きを自分で行う場合、地目変更の種類によって若干の違いがありますが、基本的には以下のような流れで進めていきます。

1. 地目を調べる
2. 土地の状況を確認する
3. 農業委員会への申請をする ※農地転用の場合
4. 土地地目変更登記申請書の記入・申請（もしくはオンライン申請）
5. 登記完了証の交付

1.地目を調べる

まずは、対象の土地の地目を調べる必要があります。前述した通り、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）などに記載がありますので確認します。相続などで取得した遠方の土地の場合、以前は管轄の法務局の窓口へ申請する必要がありましたが、現在は登記情報がデータ化されているため、最寄りの法務局で取得可能です。

2.土地の状況を確認する

対象の土地の地目が分かったら、土地の現在の状態を確認しましょう。登記されている地目と、実際の土地の状況が異なる場合には、現在の土地の状態を優先することとされています。
土地の状況をどのように判断すれば良いのかが分からないという場合には、その土地を管轄する法務局に「現況調査依頼」を申し込みましょう。法務局の職員が同行し、実際の土地の現況をチェックしてもらえます。土地の現況調査依頼は、各自治体で申請方法が異なりますので、詳しくは管轄の自治体に問い合わせてみましょう。

3.農業委員会への申請をする ※農地転用の場合

田・畑などの農地から宅地へ地目変更をしたい場合は、農業委員会への申請・許可が必要です。ちなみに、「山林」「原野」「雑種地」に関しては、変更を加えなくても宅地として家を建てることができます。ただし、「山林」「原野」「雑種地」に建てる家の購入にあたり、ローンを組む際には、地目を宅地に変更する必要があるので、注意しましょう。

4.土地地目変更登記申請書の記入・申請（もしくはオンライン申請）

地目変更の登記には「土地地目変更登記申請書」を記入して、申請をします。フォーマットは法務局のサイトからダウンロードして使うことができます。オンライン申請の場合は書類の記入は必要なく、申請システムより必要事項を記入し送信します。

参考：法務局『不動産登記の申請書様式について』

1）土地地目変更登記申請書

5.登記完了証の交付

登記が完了すると「登記完了証」が交付されます。交付の際は、窓口や郵送で受け取ることができます。オンライン申請の場合には「オンラインによる交付を希望する」を選択することもできます。期間は最短でも申請後1～2週間、郵送の場合は2～3週間ほどかかるようです。

地目変更にかかる費用

地目変更にあたっては、専門家に依頼をするか、ご自身で手続きするかを選ぶことができ、それによって費用感が異なってきます。

専門家に依頼する場合

地目変更を専門家に依頼をした場合の費用の目安は、土地1筆あたり約5万円とされています。
また複数の土地を所有していて、追加で地目変更を行うとなった場合には、1筆あたり約2万～3万円が加算されます。ご自身で手続きをするよりも比較的割高になる傾向にありますが、手続きに不安がある場合などには、専門家に依頼することをおすすめします。

自分で行う場合

ご自身で地目変更を行う場合には、法務局で取得する登記事項証明書の取得や申請などにあたってかかる実費（数千円程度）のみです。登記事項証明書の発行手数料は、1筆あたり約600円ですが、地目変更登記自体の登録免許税は0円です。法務局から離れた場所に住んでいる方は、現在の土地の写真を法務局に提供する際の交通費などが発生することにも注意しましょう。その他、各種書類を紙で出力する必要がある場合には、インク代や紙代、印刷代などもかかります。

地目変更登記の必要書類

地目変更を行う際には、法務局へ以下の書類を提出する必要があります。

• 土地地目変更登記申請書
• 住民票や戸籍謄本
• 農地転用の許可書・届出書　※農地転用する場合
• 現地地図

他にも印鑑が必要となりますので、用意しておきましょう。土地地目変更登記申請書には、申請する人の氏名や住所などの申請する人を特定できる個人情報と、対象の土地を特定できる地番や所在などの情報、変更前と変更後の地目、登記する理由と変更する日付などを書きます。記載が難しいという方は、変更する前の登記事項証明書を入手して、照らし合わせながら書くとスムーズです。
なお、「農地」を地目変更するケースでは、農業委員会の許可書や届出書も提出する必要があることに留意しましょう。

おわりに：相続不動産の売却や農地転用の際は地目変更を

地目変更の手続きは、その土地や目的によって必要な書類や手続きの流れが異なります。手続きが複雑な場合はもちろん、どの地目に変更すべきなのかが分からない場合や農地などの場合には、土地家屋調査士などの専門家への相談がおすすめです。

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