レガシィクラウド　ナレッジ

【税理士向け】不動産管理会社におけるインボイス制度対応

賃貸物件のオーナーの多くが不動産管理会社に委託をしているかと思います。そのため賃貸借契約にかかるインボイスについて、不動産管理会社に質問や対応を求められるケースを多く見受けられます。
顧問先である不動産管理会社に対して、どのようにオーナーに対応してもらうのかを事前に説明しておくことで、顧問先満足度が向上すると考えます。

本記事では、不動産管理会社の業務内容から、不動産管理会社における賃貸物件オーナーに対するアプローチの仕方など、不動産管理会社目線に立ったインボイス制度の説明を行っております。

不動産管理会社のインボイス対応は業務内容の整理と理解から始めよう

まずは不動産管理会社がどのような業務を行っているか理解することで、インボイス対応を検討していきましょう。
不動産管理会社の業務としては、「入居者の管理」「建物の管理」「お金の管理」の３つに区分できます。

入居者の管理

「入居者の管理」では、入居者募集業務、クレーム・トラブル対応、賃貸借契約対応が挙げられます。

入居者募集業務では、広告宣伝費や仲介手数料として大家さんに請求を行っているかと思います。その際は請求書や大家さんへの支払明細書からの控除項目として対応をしているケースがほとんどかと思いますので、請求書や支払明細書をインボイス対応に改訂することになります。

クレーム・トラブル対応では別途請求を行っていないことがほとんどかと思いますが、請求を行う場合には入居募集業務と同じ対応が求められます。

賃貸借契約対応は、大家さんと賃貸人間の賃貸借契約書作成業務になります。不動産管理会社としては、居住用以外の課税売上となる物件の場合には、契約書をインボイス仕様とするのか、契約書とは別にインボイスの通知書を作成するなどの対応が求められます。

建物の管理

「建物の管理」では、原状回復工事・リフォーム工事の代理手続などを行います。
いずれの場合においても不動産管理会社としては大家さんに対して業者の紹介や手続きの代行を行うだけになりますので、インボイスは関係ないかと思います。
不動産管理会社を通して支払っている場合については、立替金精算書による対応などが必要になることもありますので、そのような場合は要注意です。

お金の管理

「お金の管理」では、家賃の回収業務や滞納時の対応、原状回復工事の入居者への請求などを行います。家賃の回収業務や滞納時の対応については、大家さんとの取引になりますので「入居者の管理」での対応と同様に請求書や支払明細書をインボイス対応に改訂することになります。

原状回復工事費用等を入居者負担とする場合、入居者へのインボイス交付について、立替精算書で対応するのか媒介者交付特例を適用するのか、代理交付により対応するのか複数の対応方法が考えられます。
現状の業務フローを踏まえたうえでどのような対応が最善であるか検討する必要があります。いずれの方法でも対応できるようにインボイス制度への理解を深める必要があります。

不動産管理会社におけるインボイス制度対応

では不動産管理会社におけるインボイス制度の具体的対応について、見ていきましょう。

家賃

家賃に対するインボイス対応については、賃貸借契約書のまき直しか、インボイスの記載事項のうち不足する情報を通知書または覚書で作成することによって対応することになります。不動産管理会社という立ち位置である関係上、賃貸人・賃借人双方から連絡を受けることになります。どのように対応しなければならないかを含めて不動産管理会社に説明を行うべきかと思います。

原状回復費用の請求

入居者負担となる原状回復工事費用につき、不動産管理会社として大家さんにどのように対応・説明すべきかについて説明をしています。
対応方法としては「媒介者交付特例」「代理交付」が考えられます。
また、工事の相手方が免税事業者の場合には「媒介者交付特例」や「代理交付」は適用できません。施工会社が免税事業者の場合は、仕入税額控除が出来ないことを踏まえた上で工事の発注を行う必要がありますので注意が必要です。

立替払いとなる水道光熱費

不動産管理会社・各テナント・公共料金事業者などの三者間において、不動産管理会社(又は大家さん)が水道光熱費等の立替払いをし、後日、各テナントへ精算している場合、公共料金業者から不動産管理会社(または大家さん)宛のインボイスが発行されます。
この場合の各テナントへの精算については、立替金精算書と公共料金業者からのインボイスの写しを添付することでインボイス対応が可能となります。

おわりに

本動画では不動産管理会社が取るべきインボイス対応を説明しています。
不動産管理会社は賃貸人・賃借人双方からインボイスについての対応が求められる場合があります。ここでの対応がいまいちだと今後の管理業務に影響がある可能性があります。

税理士の先生方においては、顧問先である不動産管理会社のそういった業務上の不安を解消し、適切に対応できるよう事前に説明をしておくべきかと思います。インボイス対応を契機に、不動産管理会社との間で相談対応契約を新たに締結することも十分に可能です。本動画にて一度管理会社の対応を検討していただければ幸いです。