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【税理士向け】不動産オーナーの課題とは？大家さんを成功へ導くための税理士の役割

日本の不動産市場において、不動産オーナー（「大家さん」）の抱える課題は多岐にわたります。特に少子高齢化や人口構造の変化、相続税の増加、そして老朽化した不動産の管理などが深刻な問題として挙げられます。このような環境下で、不動産オーナーが持続可能な経営を行うためには、専門的な知識とサポートが不可欠です。本稿では、現状の課題とそれに対応する税理士の役割について解説します。

不動産オーナーが直面する課題

1. 少子高齢化と相続税の負担

日本の人口構造は急速に高齢化が進み、団塊世代が2020年には70代となり、相続税案件が増加しています。2015年の基礎控除縮小をきっかけに、相続税が課税される割合は4%台から8%台に増加し、都市部ではさらに高い水準となっています。これにより、相続税対策の必要性が増していますが、多くのオーナーは専門的な知識を持たず、適切な対応ができていないのが現状です。

2. 不動産の老朽化

国土交通省の推計では、2021年時点で築40年以上のマンションが116万戸に達し、2041年には425万戸に増加するとされています。これらの老朽化物件は耐震性や修繕費の問題を抱え、経営の足かせとなっています。

3. 経営の複雑さと不透明さ

多くのオーナーが賃貸経営における詳細な数字管理を行えておらず、「どんぶり勘定」で経営していることが課題です。また、空室対策や新規募集賃料の設定、修繕費の適正額といった具体的な問題に対しても知識不足が目立ちます。

4. サポート不足

現在、不動産オーナーを包括的にサポートできる存在が不足しています。不動産管理会社や法律専門家が部分的な支援を行う一方で、税務や経営の観点から総合的に支援できる税理士の役割が重要視されています。

税理士が果たすべき役割

1. 数字で経営を支援

不動産経営では、税引後のキャッシュフロー（CF）が重要な指標となります。税理士は、家賃収入や経費、税金を詳細に分析し、収益の未来予測や事業計画書の作成を通じてオーナーをサポートします。特に借入利子や減価償却費の減少を考慮した長期的な経営計画が求められます。

2. 賃貸経営のプロとしてサポート

税理士は、不動産管理会社や建築業者と連携し、空室対策や修繕費の最適化を提案します。
また、法人化や相続対策など、税務に特化した提案を行うことで、オーナーの課題解決を支援します。

3. 後継者育成

不動産経営を次世代に引き継ぐ際には、後継者への教育や実務支援が必要です。税理士は、事業承継における計画策定や相続税シミュレーションを通じて、後継者が円滑に経営を引き継げるようサポートします。

税理士が選ばれる理由と可能性

不動産オーナーを支援する専門税理士には以下の特長があります。
• 資産全体を見た総合的なアプローチが可能。
• 法人化や税務対策、相続対策など、長期的な視点での支援が得意。
• オーナーと直接的な関係を築きやすく、継続的な契約につながりやすい。
これにより、税理士は単なる顧問契約にとどまらず、生命保険や金融商品の提案、不動産売買仲介手数料の獲得など、ビジネスの拡張が可能です。

まとめ

不動産オーナーが抱える課題は複雑かつ多岐にわたりますが、専門税理士が包括的にサポートすることで解決可能です。特に、数字での経営支援や後継者育成、税務的な視点を活かしたアドバイスは、オーナーにとって価値あるサポートとなります。不動産オーナーと専門税理士の連携は、双方にとって大きな可能性を秘めた関係と言えるでしょう。

顧客としての「大家さん」

多くの人は、「大家さん」を顧客にすることに対して高齢者ばかりが相手で相続の話程度しかできない、または古くからの税理士がついており新たな提案が受け入れられにくいと考えがちです。しかし、実際にはそうではありません。「大家さん」の中には次世代の若い経営者も多く、また資産管理や経営において大きな潜在能力を秘めた良顧客であることがわかっています。

次世代を中心とした新しい「大家さん」

従来「大家さん」と言えば高齢者というイメージがありましたが、近年では次世代、つまり40代前後の経営者が中心となりつつあります。この世代はデジタルツールを活用することに抵抗が少なく、Web面談や会計自動化、クラウドストレージを活用して業務効率を上げることが可能です。さらに、従業員が少ないため、資料の整理も複雑にならず、税務調査が入りにくいという利点もあります。また、賃貸経営はストックビジネスであるため、廃業リスクが低く、安定した顧問先として非常に魅力的です。

顧問先としての生産性と拡張性

「大家さん」業には、次のような提案が可能です：
• 相続税や所得税、法人税を含む月次での節税提案
• 法人化の最適化や相続税申告、シミュレーションのサポート
• 遺言書作成、株評価、コンサルティング業務
これらの提案を通じて、顧客満足度を高めるだけでなく、安定的な収益を見込むことができます。特に法人化支援は顧客との関係を強化し、ビジネスの拡張性を広げるきっかけとなるでしょう。

実際の成功事例

実際に「大家さん」を対象に法人化コンサルティングを提案した税理士が、年間報酬を大幅に増加させた例があります。また、サブリース方式を活用したプレゼンで新規顧問契約を獲得したケースや、資産管理の最適化提案で2300万円以上の報酬を獲得した事例もあります。
これらは、「大家さん」業がいかに高い潜在価値を持つかを証明しています。

競合が少なく専門性の高い分野

「大家さん」をターゲットにしたビジネスは、競合が少ないのも魅力です。通常の会計事務所や不動産管理会社などが競合になりますが、「専門性の高い税理士」としての地位を確立することで差別化が可能です。具体的には、不動産の相続や税務といった複雑な問題を解決できるノウハウを持つことが重要です。

大家さんの右腕としての価値提供

私たち「大家の右腕」は、賃貸経営の成功をサポートするため、以下の3つのポイントを重視しています：
1. 数字で経営を行う
2. 各分野の専門家がサポートする
3. 後継者を育成する
この中から数字で経営を以下説明いたします。

数字で経営

数字で経営とは、大家さんは税金の計算とキャッシュフローの乖離がある業種です。
大家業は右肩下がりのビジネスモデルで、建築・購入してから基本的には家賃収入は下がり、修繕費を含めた運営費は上がりますので、そもそも税引き前のキャッシュフローが下がります。加えて、元利均等返済を採用しているケースが多いので、税金計算に関係のない元金は年々上がり、税金計算上の経費となる利息は下がってしまうので、税引き後のキャッシュフローは少なくなってしまいます。

また、減価償却費は定率法であれば年々経費が少なくなり、定額法であっても設備の減価償却費は１５年で償却が終わってしまうので、１６年目以降は経費が一気に少なくなります。
耐用年数によって、例えば木造の場合２２年で経費がなくなります。一方返済期間が３０年の場合は、２３年目から３０年目は経費が取れず返済がある状況なので、税引き後のキャッシュフローが悪くなります。

中古物件などは中古耐用年数なども考えなければならないため、減価償却費と元金返済のバランスを確認する必要があります。
元金返済＞減価償却費　という状態をデッドクロスといいますが、この状況になったら税引き後のキャッシュフローが悪化してしまうので、法人化などの対策が必要になります。

税引後のキャッシュフロー（CF）を重視し、経営計画の可視化をサポートします。これにより、長期的な収益性を確保しつつ、後継者へのスムーズな経営移行が可能となります。

まとめ

「大家さん」業は高齢者だけでなく次世代の経営者が台頭しており、生産性が高くビジネスの拡張性にも優れています。専門的な税務知識と経営ノウハウを活用することで、顧客としての「大家さん」の可能性を最大限に引き出すことができます。また、競合が少ない中で専門性を発揮することで、安定した顧問契約の獲得が期待できます。「大家の右腕」として、賃貸経営を支える役割を果たしながら、顧客と共に成長していくビジョンを実現しましょう。

プロのサポートで大家さんを成功へ導く方法

不動産事業において大家さんが成功するためには、売上を上げることと固定費を下げること、この二つの要素が鍵となります。それぞれの視点を具体的に見ていきましょう。

売上を上げるための方法

大家さんの収益改善には、家賃を上げることや空室を埋めることが有効です。家賃の引き上げには、物件の市場価値や周辺相場の適切な理解が不可欠です。一方で空室率を下げるには、仲介店との連携を強化し、物件の認知度を上げる努力が必要です。また、ターゲットとなる顧客層に合わせた設備投資やリフォームも検討すべきでしょう。

固定費を下げるための方法

次に、固定費削減について考えてみます。不動産経営における主な固定費としては、管理料（PM、BM）、修繕費、広告料（AD）、固定資産税、所得税が挙げられます。それぞれの費用を抑えることで、キャッシュフロー（CF）の改善が期待できます。
たとえば、管理料の削減は即効性のある方法の一つです。実際に、管理会社の変更によりPM料が5.5％から3.5％に、BM料が10％から2.6％に減少し、年間で約98万円のコスト削減に成功した事例もあります。
さらに、法人を活用することで税金を抑える工夫も可能です。個人所有と法人所有では課税方法が異なり、適切な法人化が節税効果を生むことがあります。

不動産特化の税理士としての視点

不動産に強い税理士は、次のような視点で大家さんをサポートします。
1. 現状把握：大家さん個人の所得税や物件ごとの利益率、借入金返済の状況、家族構成、不動産管理会社との関係性などを把握します。
2. 基本トータルプランの作成：家族全体の状況を踏まえ、青色申告や法人化、出口戦略の必要性を判断します。
3. 物件ごとの詳細分析：各物件の収益や将来性を分析し、事業計画書を作成します。
4. 出口戦略の検討：将来的にリスクのある物件について、売却や取り壊し、大規模修繕などを検討します。この際、税金の影響を必ず考慮します。
5. 詳細トータルプランの作成：家族全体の将来や相続計画、不動産所得以外の所得や社会保険料を総合的に考慮したプランを提案します。

長期的な成功のために

不動産事業は短期的な利益を追求するだけでなく、長期的な展望を持つことが重要です。最初の10年は利益を出していても、その後に損失を被るケースが少なくありません。そのため、収益の未来予測をもとに、持続可能な経営戦略を立てることが求められます。

大家さんにとって、プロの支援を受けることは大きな安心材料となります。不動産特化の税理士や専門家と連携し、売上を上げ、固定費を下げる取り組みを進めることで、経営の安定化とさらなる成長を目指しましょう。