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譲渡費用とは? 譲渡所得の計算方法や譲渡費用になるもの･ならないものを解説

譲渡費用とは

土地や建物の譲渡所得の算定における譲渡費用とは、
①土地や建物を譲渡するために直接かかった費用
または
②土地や建物の譲渡価額を増加させるために必要な費用
であると考えられ、具体的には、仲介手数料、登記費 用、借家人の立退料、土地等の譲渡のための建物取壊し損失、取壊し費用等です。

土地や建物の譲渡に当たって支出した費用が譲渡費用に当たるか否かは、現実に行われた譲渡に際し、客観的に見てその譲渡をするために必要であったかどうかによって判定され、譲渡資産の修繕費、固定資産税その他の維持又は管理に要した費用は含まれません

【参考】No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁

取得費とは

土地や建物の譲渡所得の算定における取得費は、その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とされています。
具体的には、土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが含まれます。
このうち、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額になります。
なお、土地や建物の実際の取得費の額が譲渡所得の収入金額（譲渡価額）の5%相当額に満たない場合や、取得費の額が分からない場合に、譲渡収入金額の５％相当額を取得費とすることができる特例（概算取得費控除の特例）があります。

【参考】No.3252 取得費となるもの｜国税庁

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

【収入金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額】

この場合の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡価額ですが、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。取得費及び譲渡費用は前述のとおりです。
また、特別控除額には、居住用財産を売却（譲渡）した場合の「3,000万円の特別控除」や収用などがあった場合の「5,000万円の特別控除」などがあります。

譲渡費用になるもの

前述した仲介手数料、登記費 用、借家人の立退料、土地等の譲渡のための建物取壊し損失、取壊し費用のほか、譲渡費用の計上漏れに注意すべき費用はとしては、次のようなものが挙げられます。

1. 売買契約書に添付する印紙税
2. 先の契約を解除して新たに契約締結した場合の先の契約解除に係る違約金
3. 土地の売却に際し、地積を明示するために支払った測量費

譲渡費用にならないもの

譲渡資産の修繕費、固定資産税その他の維持又は管理に要した費用が譲渡費用でないことは前述のとおりですが、その他次のような費用も譲渡費用にならないので注意が必要です。

1. 抵当権抹消登記の費用
2. 譲渡代金の取り立てに要した弁護士費用
3. 譲渡所得の申告の際に支払った税理士費用

さらに詳しい費目別の可否判定

前述した費目以外の下記に関しては、動画の中で詳しく解説をしています。ぜひ詳細を把握されたい方は、最下部のリンクより動画をご覧ください。

(1)仲介手数料
(2)印紙税
(3)借家人の立退料
(4)借地人の立退料
(5)建物の取壊費用
(6)違約金
(7)名義書換料
(8)登記費用
(9)運搬費
(10)測量費
(11)広告料
(12)コンサルタント料
(13)弁護士費用
(14)税理士費用
(15)交通費
(16)修繕費
(17)固定資産税
(18)保証債務の支払い
(19)農地転用決済金

おわりに

譲渡所得の申告に当たり、実際の取引における具体的な支出項目が、譲渡費用に該当するか否かについては、判断に迷うことも多いと思われます。
判断基準としては、一般的、抽象的に資産を譲渡するためにその費用が必要であるか否かではなく、現実に行われた資産の譲渡を前提として、客観的に見てその譲渡を実現するためにその費用が必要であったかどうかによることが重要です。