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【弁護士向け】相続土地国庫帰属制度は活用できるか | 山林等の土地要件も解説

所有者不明土地問題の解決に向けて、2023年4月からついに開始される「相続土地国庫帰属制度」。相続において「土地を手に入れたが、自分では有効活用できない」という方は意外に多いものです。この記事では、負動産対策として注目される令和5年4月開始の「相続土地国庫帰属制度」について、弁護士・司法書士など法律家として知っておくべき基本情報を解説します。

相続土地国庫帰属法とは

相続土地国庫帰属法とは、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限ります。以下「相続等」といいます。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等がその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度（以下「相続土地国庫帰属制度」といいます。）を創設するために制定された法律です。

これまで、相続した不要な土地を放棄することは法的に難しいといわれていましたが、相続土地国庫帰属制度を利用することで相続した不要な土地を国に譲渡することが可能になります。

相続放棄との違い

従前、不要な不動産を相続したくないというケースでは、相続放棄が用いられてきました。相続放棄と相続土地国庫帰属制度との違いはどこにあるのでしょうか。

まず、相続放棄とは、相続人が期限内に裁判所に相続放棄の申述をすることにより被相続人の遺産の一切を相続しないこととする制度のことをいいます。相続放棄では、価値のある資産（金融資産等）を含め相続の全部を拒否することになるため、いらない土地だけを放棄するということができません。また、相続放棄は、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に行う必要があります。

他方で、相続土地国庫帰属制度は、相続人が遺産を相続したことを前提に、その中で取得を望まない土地のみを、一定の条件下で国庫に帰属させることができるという制度です。つまり、選り好みができるという点が相続放棄との大きな違いです。また、相続土地国庫帰属制度には、相続放棄のような期限はありません。相続から何十年も経った場合でも利用できるのです。

ただし、相続土地国庫帰属制度には、引取の条件があるため、この条件に合致しないと引き取ってもらえないという点には留意が必要です。詳細は後述します。

原野商法で購入してしまった土地も対象

親から土地をいざ相続してみると「原野商法」で購入した土地があった、というケースも少なくありません。
相続土地国庫帰属制度では、このような活用見込みが少ない土地でも対象となります。

原野商法とは？

1970年代から1980年代に掛けて、いわゆる原野商法による被害が急増しました。
原野商法とは、値上がりの見込みがほとんどないような山林や原野について、実際には建設計画等はないにもかかわらず「開発計画がある」「もうすぐ道路ができる」などと嘘の説明をしたり、「将来確実に値上がりする」などと問題のある勧誘を行ったりして販売をする詐欺手法のことをいいます。

原野商法の被害に遭った方やそのご家族から、「原野商法で買わされた土地があるのだけど、相続土地国庫帰属制度を使えますか？」というご相談も非常に多く受けます。

原野商法の被害による土地に制度を活用するには？

結論としては、原野商法関連の土地というだけで、本制度が利用できないということはありません。
もっとも、原野商法の直接の被害者は「売買」（≠相続）で土地を購入しているため、被害者自身には申請資格が認められません。被害者の方が亡くなり、相続が発生した場合に限り、相続人の方が本制度を利用することができます。

なお、原野の場合、申請をする土地の範囲が明らかになっていない場合がありますので、この点にも注意が必要です。

相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリット

ここからは、相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットを見ていきます。

相続土地国庫帰属制度のメリット

相続土地国庫帰属制度のメリットには、先に述べた選り好みができるというメリットのほか、次のようなメリットがあります。

メリット①｜引き受け手は国になるため、自分で探す必要がない

第１に、引き受け手は国になるため、自分で探す必要がないというメリットがあります。
いらない土地を手放す際に、最も問題になるのが、引き取り手を探すことでした。
相続土地国庫帰属制度では、国が引き取り手になるため、土地所有者の方で引き取り手を探す必要がありません。
この点が相続土地国庫帰属制度のメリットの一つといえます。

メリット②｜国が引き取るため、引取後の管理も安心できる

第２に、引取後の管理も安心できるという点がメリットと言えます。
仮に、国以外の引き取り手を見つけた場合でも、引き取り手がきちんと管理をしていないと、前の土地所有者にクレームなどが来ることがあります。

相続土地国庫帰属制度では、国が管理を行うため、将来、土地に問題が起きても、基本的に国が責任を持って対処してくれます。そのため、引取後の管理も安心できるというメリットがあります。

メリット③｜農地や山林も引取対象となる

第３に、農地や山林も引取対象となるという点もメリットと言えます。手放すのが難しい土地の筆頭格に農地や山林があります。

農地は農地法という法律で取引が厳しく制限されているため、引き取り手を探すのが困難であることに加え、手放す際に農業委員会の許可を得る必要があるなど手続きも大変で、引き取ってくれる方は非常に限られるのが実情です。
また、山林については農地法ほど厳しい規制はないものの、境界がわからない、場所がわからない、林業の担い手が少ない、災害リスクが高い等の理由で、引き取り手を探すのが大変です。

相続土地国庫帰属制度では、農地や山林だから引き取りができないというルールはないため、宅地等と同じように公平に審査されます。

相続土地国庫帰属制度のデメリット

他方で、相続土地国庫帰属制度にはデメリットも様々あります。主なものとして次の３つを紹介したいと思います。

デメリット①｜手続きの利用にお金が掛かる

第1に、手続きの利用にお金が掛かるという点が挙げられます。すなわち、相続土地国庫帰属制度では、申請の際に、審査手数料を納める必要があるほか、審査に合格した際に、負担金（10年分の管理費相当額。最低20万円）や専門家に依頼する場合の専門家報酬などがかかります。

デメリット②｜国に引き継がれるまでに時間を要する

第2に、国に引き継がれるまでに時間を要するというデメリットがあります。
相続土地国庫帰属制度の申請が国側で受理されると、国の方で様々な審査を行います。審査の際は、現地調査を行ったり、関係行政機関に照会を行ったりします。そのため、土地を完全に手放すまでにある程度の時間を要することになります。
法務省によると、審査には約半年から１年程度を要するとされています。

デメリット③｜申請や国の審査の際に手間が掛かる

第3に、申請や国の審査の際に手間が掛かるというデメリットがあります。
相続土地国庫帰属制度では、国の審査を受けるために様々な資料を収集したり、また国が行う調査に協力したりするなどの手間が掛かります。
書面審査だけで終わる他の手続きと比べると、相応の負担になるため、この点もデメリットの一つといえます。

相続土地国庫帰属制度の適用条件

相続土地国庫帰属制度を利用するには、申請できる資格や土地の要件があります。それぞれ詳しくみていきましょう。

相続土地国庫帰属制度を利用できる者（申請資格）

相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、相続等によりその土地の所有権の全部または一部を取得した土地所有者（相続人）です。
例えば、親から子が売買や贈与等で土地を取得した場合には、申請資格が認められないため、注意が必要です。

国庫帰属が認められる土地の要件

相続土地国庫帰属法では、「通常の管理・処分をするに当たり過分の費用または労力を要する土地として法定される類型に該当する土地」については国庫帰属が認められません。要するに、相続土地国庫帰属法に定められるブラックリストに該当すれば、国庫帰属は認められないということです。

このブラックリストには、(a)一定の事由があれば直ちに却下される土地と、(b)ケースバイケースで国庫帰属の是非が判断される土地がそれぞれ５つずつ定められています。

(a)一定の事由があれば直ちに却下される土地

①建物が存在する土地（更地にする必要があります）
②担保権又は用益権が設定されている土地（例：駐車場として貸している土地）
③通路等の近隣住民等が利用する土地
④土壌汚染がある土地
⑤境界不明確地や所有権の帰属等に争いがある土地

(b)ケースバイケースで国庫帰属の是非が判断される土地

①崖地
②車両・樹木等の残置物がある土地（例：竹や果樹がある土地）
③地下埋設物等がある土地（例：ゴミが埋まっている土地）
④袋地等の隣人等との争訟が必要な土地
⑤その他政令で定める土地

なお、⑤の具体的な内容としては、次のものがあります。
ア　災害による周辺住民への被害防止のために防災措置を講じる必要がある土地（軽微なものを除く。）
イ　鳥獣や病害虫等により農産物等に被害が生じるおそれがある土地（軽微なものを除く。）
ウ　適切な造林・間伐・保育等を国で行う必要がある森林（軽微なものを除く。）
エ　国庫帰属後に管理費以外に法令上必要な費用が発生する土地（例：土地改良区内の農地）
オ　国庫帰属に伴い、法令上必要な費用の支払義務を国が承継する土地（例：土地改良区内の農地）

相続土地国庫帰属制度を利用する際に必要なお金

相続土地国庫帰属制度を利用する際は、国に所要の費用を支払う必要があります。まず、申請の際に審査手数料を納める必要があります（ただし、2023年2月末時点では詳細は未確定です。）。
次に、国の審査に合格した際に、10年分の標準的な管理費相当額を『負担金』という形で納付する必要があります。この負担金は、原則20万円です。

ただし、以下については面積に応じて負担金が増額される場合があります。

①宅地
②農地
③山林

例えば、
住宅地の宅地の場合…200㎡で793,000円
優良農地等の場合…200㎡で450,000円
山林の場合…200㎡で221,800円
となります。

なお、相続土地国庫帰属制度は法律知識や不動産の知識がないと理解が難しく、一般の方が不備なく申請するには、かなりのハードルがあります。そこで、専門家に手続きをサポートしてもらう必要がありますが、その場合は、その専門家に支払う専門家報酬も必要になります。

相続土地国庫帰属制度の利用方法（手続き）

では実際に相続土地国庫帰属制度の利用にあたって、利用方法をおさえておきましょう。相続土地国庫帰属制度の手続きは、次の流れで進みます。

①相続人による申請

まず、利用を希望する相続人は、法務局に審査手数料を納めて、国庫帰属の申請を行う必要があります。なお、遺産分割が終わっていない等の理由で共有になっている土地については、共有者全員で申請を行う必要があります。

手続きに必要な書類

申請の際は、申請書の提出に加え、主に以下の資料を提出する必要があります。

①申請者の印鑑証明書
②公図（法務局で取得可）
③現地写真
④お隣との境界がわかる写真

②法務局の審査

申請が受理されると、法務局で審査が行われます。
例えば、審査の中で「申請資格」や「審査手数料の納付」等が認められないと、その時点で申請が却下されることになります。また、国が引き取らない土地のブラックリストに該当する場合も申請が認められないことになります。

なお、申請があると、法務局から、隣接地の登記名義人に、通知書が発送されます。通知書には現地の写真等が添付され、隣接地の登記名義人から現地写真を見てクレームが来る可能性があります（境界の場所が違う等）。

この場合、その隣接地所有者との間で当該クレームを解消する旨の合意書を締結する必要があり、クレームが解消できないと申請が却下される可能性があります。

③現地調査等

国庫帰属のブラックリストに当てはまるかどうかは、現地を調査しないとわからない場合もあります。そのため、相続土地国庫帰属制度では、法務局の職員による現地調査が予定されています。
その際、申請者や関係者に事情聴取や書類提出を求めることがあります。申請者がこれを不当に拒絶すると、申請が却下されますので注意してください。

④審査結果の通知

審査が完了すると、審査結果が申請者に通知されます。審査に合格している場合は、負担金の額も併せて通知されることになります。

⑤負担金の納付

審査に合格した場合、負担金の納付が必要になります。具体的には、負担金の額の通知を受けた日から30日以内に、負担金を納付する必要があります。
申請者が負担金を期限内に納付すると、その納付の時に土地は、国庫に引き継がれます。

依頼できる専門家

相続国庫帰属制度における承認申請手続きは、申請者本人が行う必要があり、申請書には申請者本人の記名、押印が必要となります。もっとも、申請者が申請書や添付書類を作成することが難しい場合には、申請書等の作成を代行してもらうことができます。

その場合、業務として申請書等の作成の代行をすることができるのは、専門の資格者である弁護士、司法書士及び行政書士に限られます。なお、申請を検討している土地の所在や境界に不明瞭な点がある場合など、申請に先立って、土地の筆界に関する専門的知見を有する土地家屋調査士に相談することができます。

また、申請者は、申請の後に、法務局担当官による実地調査における現地確認への協力を求められる場合がありますが、申請者が任意に選んだ第三者にその対応を依頼することが可能です。

おわりに：相続土地国庫帰属制度の活用は今後重要なポイントに

相続土地国庫帰属制度は新しい制度ですが、今後積極的に活用されていくことでしょう。お客様でも興味をもって相談される方が増加することと思いますので、専門家としても知識を仕入れたうえで、整理しておきたいところです。

相続土地国庫帰属制度について、もう少し詳しく理解したい方はぜひ動画教材もご覧ください。
以下のような内容を動画内で解説しています。

●「お隣との境界がわかる写真」はどこまでOK？
●相続土地国庫帰属制度を検討するときのポイント
●土地の処分・整理は、相続土地国庫帰属制度以外に、どんな選択肢があるか

関連サイト）不動産の窓口
記事執筆者：荒井 達也 弁護士