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【税理士向け】同族への不動産譲渡 | 宅地の時価をどう求めるか？

同族会社間などで不動産の譲渡を行う際には、市場原理が働かず、自由に価額が決められます。それゆえに「合理的」な価額をどう決めればいいか、という論点が発生し、実務で悩まれる先生が多いのではないでしょうか。

1.取引の当事者と時価

同族間において、個人の所有する賃貸不動産を不動産管理会社へ譲渡する際には、適正な時価で取引しなければなりません。利害の対立する第三者間の取引であれば、取引価額が適正な価額と推定されますが、同族間等の特殊関係者間においては、適正な時価を算定する必要があります。
本項は、土地と建物に焦点を当てて、適正な時価の求め方について考察するものです。

（１）個人間取引における時価

個人間の取引において、取引価額と時価との間に開差があれば、贈与税課税の問題が生じます。そのため、相続税評価額で取引すれば、個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合に該当しないこととなり、みなし贈与税課税を受けることはなく、原則として課税上の問題は生じません。

なお、財産評価基本通達総則第１項（時価の意義）において、「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」としています。

（２）取引当事者の一方又は双方が法人である場合の時価

個人が譲渡所得の基因となる資産を、法人に対して贈与又は遺贈した場合、又は法人に対して時価２分の１未満の価額で譲渡（以下、「低額譲渡」という。）した場合には、時価で譲渡があったものとみなされます。この場合の時価は、市場で形成される客観的な「取引時価」を指します。相続税評価額や固定資産税評価額をいうものではありません。

なお、同族会社に対して時価の２分の１以上の対価で資産を譲渡した場合であっても、その行為が、「同族会社の行為計算の否認」規定の対象となるときは、時価によって譲渡があったものとして課税されることがあります。
また、個人から資産の贈与、遺贈又は低額譲渡を受けた法人は、時価と譲受価額との差額について受贈益として法人税が課されます。

法人税基本通達

法人税基本通達

（注）９－１－19《減価償却資産の時価》は、第２章のⅤの２参照

2.宅地の価格の簡易な求め方

一般に財物の価格については、それを自分で作ったら如何ほどの費用が必要か、それを市場で購入したら如何ほどの取引価額になるか、それを取得すれば如何ほどの収入が得られるのかを比較考量してその財物を購入すると考えられます。

この費用性、市場性、収益性の３点は、一般に価格の三面性といわれていますが、当該財物が需要に応じて生産（供給）が弾力的に行われるように市場機能が完全に作用しているならば、それぞれの財物の間で代替競争の関係が働き、三価格はいずれも一つの価格に収約していくものと考えられています。